Parcellizzare e risparmiare nel bilancio preventivo su ogni euro può causare danni soprattutto a chi è in regola con i pagamenti e perdere fornitori coinvenienti e affidabili
Esiste un peccato originale che viene consumato ogni anno nelle sale condominiali: l’illusione del “preventivo all’osso”. Lo approviamo convinti di aver risparmiato, senza capire che un bilancio senza margini è, tecnicamente, un bilancio fallimentare. In questo scenario, l’amministratore non è il “ladro” dell’immaginario popolare, ma un professionista costretto a fare il miracolo dei pani e dei pesci con una cassa vuota.
IL MOSTRO DELLA PARCELLIZZAZIONE
La vera parcellizzazione del credito è la frammentazione della liquidità in decine di micro-scadenze. Se un bilancio prevede una spesa di 10.000 euro divisa per 10 condomini, l’amministratore ha bisogno di 10 pagamenti simultanei per onorare le fatture. Ma la realtà è fatta di ritardi, dimenticanze e “pagherò”.
Mentre il condomino pensa che il proprio ritardo sia una goccia nell’oceano, per il condominio è un’aritmia cardiaca. Senza la puntualità, l’amministratore perde il potere contrattuale: un fornitore pagato in ritardo non farà sconti, non garantirà rapidità e, prima o poi, smetterà di rispondere alle emergenze.
IL MITO DEI “SEI MESI” E LA REALTÀ DEL RECUPERO
La legge è chiara, ma la sua applicazione è un calvario. Ai sensi dellart. 1129, comma 9, del codice civile, l’amministratore ha l’obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Inoltre, l’Art. 63 delle Disp. Att. del Codice Civile gli conferisce un’arma potente: ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione. Ma ecco dove la teoria legale si scontra con la realtà dei tribunali:
- I tempi reali: tra la messa in mora, la raccolta dei documenti, il deposito del ricorso e l’emissione del decreto da parte del giudice, passano mediamente dai 3 ai 6 mesi (stima presuntiva ponderata tenuto conto di tutti i tribunali d’Italia ed anche delle somme da recuperare fino ad oggi)
- L’esecuzione: una volta ottenuto il decreto, bisogna notificarlo e attendere i termini per il precetto. Se il condomino continua a non pagare, si passa al pignoramento (dei conti correnti, dello stipendio o dell’immobile stesso). Qui i tempi si dilatano da 1 a 2 anni (stima presuntiva ponderata tenuto conto di tutti i tribunali d’Italia ed anche delle somme da recuperare fino ad oggi)
- Il paradosso finanziario: nel frattempo che la legge faccia il suo corso (lentissimo), chi paga le bollette? L’amministratore non può aspettare due anni per pagare il gas di gennaio. Se il preventivo è “all’osso”, il condominio va in default.
L’AMMINISTRATORE COME SUPEREROE
In questo sfasamento temporale tra la scadenza della fattura e il recupero legale del credito, l’amministratore compie la sua missione impossibile. Deve agire come un diplomatico di alto livello per evitare che le aziende interrompano i servizi essenziali.
Non è un ladro: è un gestore di crisi permanente. Il suo compito non è solo far quadrare i conti, ma sopperire alle carenze di liquidità generate da chi scambia il condominio per una banca che eroga prestiti a tasso zero.
LA QUOTA CONDOMINIALE COME CONTRATTO SOCIALE
Pagare regolarmente non è una cortesia verso l’amministratore, è la tutela del proprio patrimonio. Quando un bilancio è troppo preciso, non tiene conto dell’attrito burocratico della giustizia italiana.
Un condominio sano non è quello che spende meno, ma quello che paga puntuale. Perché, se la legge ci dice che il credito può essere recuperato, la realtà ci urla che, nel frattempo, il palazzo rischia di restare al buio e l’amministratore, lungi dall’essere un nemico, è l’unico che sta cercando di tenere le luci accese mentre i “parcellizzatori” del credito giocano con il tempo degli altri.
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