Gli scarichi condominiali sono un bene comune che richiede il benestare del condominio per essere modificato con grossi limiti per chi compra. Se celato può costare l’annullamento del rogito
Non è infrequente, nelle compravendite immobiliari — soprattutto di locali commerciali — che emergano criticità solo al momento del sopralluogo finale o, peggio, dopo il rogito. Vi sono però situazioni in cui il problema non è solo tecnico, bensì giuridico, con ricadute rilevanti sulla validità stessa dell’accordo e la necessità di coinvolgere anche il condominio.
È il caso emerso recentemente, tutt’altro che isolato, in cui all’interno di un locale privato, posto in vendita, è stata rinvenuta dal promissario acquirente la presenza di una colonna di scarico condominiale all’interno del locale. La colonna era stata inizialmente rappresentata come un intervento abusivo riconducibile all’unità sovrastante e, dunque come elemento facilmente eliminabile, che si è invece rivelata a seguito di approfondimenti tecnici quale parte integrante dell’impianto comune dell’edificio.
La presenza dello scarico di una colonna condominiale nell’unità posta in vendita, oltre a porre problemi pratici, incide direttamente sull’equilibrio contrattuale e coinvolge i condomini, dato che essa rientra tra i beni di cui all’art. 1117 c.c., con la conseguenza che ogni intervento di modifica, spostamento o rimozione non può essere disposto unilateralmente dal proprietario dell’unità (attuale venditore né promissario acquirente), ma richiede in ogni caso una preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale. Si tratta di un profilo che non è solo tecnico, ma assume rilevanza giuridica immediata.
L’impossibilità di intervenire autonomamente sull’impianto, infatti, condiziona in modo diretto la possibilità di realizzare i servizi igienici all’interno del locale, incidendo così sulla sua concreta destinazione commerciale. In altri termini, non si è di fronte ad un semplice inconveniente, ma ad un elemento che limita — o comunque rende incerta — la piena fruibilità del bene secondo l’uso pattuito. A ciò si aggiunge un ulteriore dato, non secondario: tale circostanza non era stata rappresentata alla promissaria acquirente in sede di trattativa.
Ne deriva che la situazione descritta si colloca nell’ambito degli obblighi informativi gravanti sulla parte venditrice e può essere qualificata, sotto il profilo civilistico, come vizio rilevante ai sensi dell’art. 1490 c.c., ovvero come elemento idoneo a determinare una significativa alterazione del sinallagma contrattuale. La mancata conoscenza di un vincolo di tale natura, che subordina l’utilizzo del bene all’intervento e alla volontà di terzi (il condominio), incide infatti sulla valutazione economica dell’immobile e sulla stessa decisione di contrarre.
In queste ipotesi, la tutela della parte acquirente può tradursi, a seconda dei casi, in una richiesta di riduzione del prezzo o, nei casi più rilevanti, nella risoluzione del contratto, specie laddove la destinazione funzionale del bene risulti compromessa o significativamente limitata.
Nel caso concreto, tale situazione non era stata dichiarata dal venditore ed è emersa solo successivamente, rendendo necessario un intervento che non dipende esclusivamente dalla volontà delle parti, ma richiede il coinvolgimento del condominio. L’amministratore, infatti, ha subordinato qualsiasi intervento alla preventiva autorizzazione assembleare, trattandosi di una modifica che incide su una parte comune.
Le colonne verticali di scarico rientrano, di regola, tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto funzionali all’uso dell’intero edificio. Il fatto che uno scarico condominiale confluisca all’interno di una proprietà esclusiva non ne muta la natura, ma genera una situazione anomala che deve essere ricondotta nell’alveo della gestione condominiale.
La parte venditrice ha sostenuto che si tratterebbe di un intervento abusivo realizzato da ignoti. Una tesi che, però, presenta evidenti criticità: è difficile sostenere che un’opera di questo tipo possa essere stata eseguita all’interno di un bene privato senza che il proprietario ne fosse a conoscenza o, quantomeno, senza che ne potesse acquisire consapevolezza con l’ordinaria diligenza, anche nei diversi passaggi di proprietà. Il rischio, dunque, è quello di trovarsi proprietari di un immobile la cui piena funzionalità dipende da soggetti terzi e da decisioni non controllabili.
La vicenda evidenzia, ancora una volta, come nella compravendita immobiliare, e in particolare in ambito condominiale, la verifica preventiva dello stato dei luoghi e degli impianti non sia un mero adempimento formale, ma uno strumento essenziale di tutela.
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