Negli ultimi anni il fenomeno dei graffiti e delle scritte vandaliche sulle facciate dei condomini e sui portoni d’ingresso è diventato sempre più diffuso, specialmente nei centri urbani. Si tratta di un problema non solo estetico, ma anche patrimoniale e di decoro, che può incidere sul valore degli immobili e sulla percezione di sicurezza dei residenti.
Ma cosa deve fare l’amministratore in questi casi? Può intervenire in modo autonomo per il ripristino o necessita di un passaggio assembleare? In quest’ultimo caso quali maggioranze assembleari sono necessarie per deliberare la pulizia o il ripristino delle parti comuni danneggiate? Questi sono alcuni dei quesiti che molti lettori e molti condomini ci fanno puntualmente.
GRAFFITI. QUAL È IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?
L’amministratore ha il dovere, ex art. 1130 c.c., di curare l’osservanza del regolamento condominiale; di tutelare il decoro dell’edificio, che la giurisprudenza riconosce come bene comune (art. 1117 c.c.); di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni.
Ne consegue che, di fronte a un atto vandalico che lede il decoro (portone imbrattato, facciata imbrattata), l’amministratore non può rimanere inerte. Ha il dovere di informare i condomini e, nei casi più urgenti, può anche disporre interventi immediati di pulizia o copertura provvisoria, salvo poi riferirne all’assemblea.
LE MAGGIORANZE NECESSARIE PER DELIBERARE IL RIPRISTINO
Qui entra in gioco la distinzione tra atti urgenti di conservazione (art. 1130 c.c.), che l’amministratore può disporre autonomamente e spese straordinarie o interventi di restauro più complessi, che devono essere approvati dall’assemblea.
Secondo l’art. 1135 c.c., l’assemblea deve autorizzare le spese straordinarie e le innovazioni. Nel caso delle scritte vandaliche, la spesa va qualificata come manutenzione straordinaria o intervento conservativo straordinario, soprattutto se riguarda superfici ampie o il rifacimento del portone.
Le maggioranze richieste, (art. 1136 c.c.) sono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.
Se invece si tratta di un semplice lavaggio o ridipintura parziale, l’intervento può rientrare nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore, con spesa ripartita secondo i criteri di legge o regolamento.
Vediamo alcuni esempi pratici:
Caso 1: sul portone d’ingresso compaiono scritte spray. L’amministratore incarica subito una ditta per la pulizia rapida (spesa contenuta, es. 300-400 euro), trattandosi di intervento conservativo urgente. In seguito, riferisce in assemblea.
Caso 2: L’intera facciata laterale viene imbrattata con scritte e disegni. In questo caso, il costo per il ripristino può superare le migliaia di euro. L’amministratore convoca assemblea straordinaria: la delibera passa con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c.
L’amministratore può (e dovrebbe) su specifica autorizzazione da parte dell’assemblea presentare denuncia contro ignoti presso le autorità competenti.
Un buon deterrente è quello di valutare, con l’assemblea, l’installazione di telecamere di sorveglianza.
Non da trascurare la possibilità di stipulare una polizza assicurativa che copra anche gli atti vandalici o di integrare quella presente per il condominio.
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che il decoro architettonico è un bene comune da tutelare (cfr. Cass. civ., Sez. II, n. 851/2007; Cass. civ., Sez. II, n. 10350/2011). Anche atti apparentemente “minori”, come scritte e imbrattamenti, rientrano tra i danni che compromettono tale bene.
Gli atti vandalici non devono mai essere sottovalutati. L’amministratore ha il dovere di agire tempestivamente, sia per ragioni estetiche e di decoro, sia per evitare che l’incuria porti a un degrado progressivo dell’edificio. L’assemblea, dal canto suo, deve supportare l’amministratore approvando le spese necessarie con le corrette maggioranze.
Un condominio che si prende cura delle proprie facciate e dei propri portoni non solo preserva il valore patrimoniale degli immobili, ma invia anche un segnale chiaro di attenzione e rispetto per la comunità.
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di Lilly Falcone Responsabile gestione immobiliare
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