L’accesso ai documenti condominiali è un pieno diritto dei condomini eppure spesso si aprono diatribe anche molto spiacevoli per entrarne in possesso. Cosa dice la legge e come risolvere il problema in tempi brevi?
Può capitare che l’amministratore, a volte ingiustamente ed illegittimamente, si rifiuti di consegnare a un condomino la documentazione relativa alla gestione condominiale. Bisogna domandarsi, quindi, se e come sia possibile ovviare a tale comportamento e quali strumenti la legge metta a disposizione del singolo condomino.
Occorre, innanzitutto, ricordare che l’articolo 1129 del codice civile prevede per ben due volte il diritto di ciascun condomino di ottenere copia della documentazione condominiale. Al secondo comma del suddetto articolo, infatti, si legge: “Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”. Il settimo comma, inoltre, così recita: “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascuno condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”
Infine, l’articolo 1130 bis del codice civile prevede che “i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”.
Appare evidente, dunque, come la normativa vigente riconosca un pieno ed effettivo diritto di tutti i condomini ad ottenere copia della documentazione relativa all’amministrazione condominiale, sostenendo la relativa spesa per le copie. Il riconoscimento di tale diritto è oggetto di innumerevoli sentenze: la giurisprudenza riconosce, a eccezione di rari e particolari casi, il diritto a ottenere la documentazione richiesta, e il conseguente obbligo per l’amministratore di produrla al condominio richiedente.
Alla luce del pieno riconoscimento del diritto è interessante pertanto soffermarsi sulle modalità con le quali il condomino può ottenere quanto richiesto, anche se l’amministratore si ostina a non consegnarlo.
A eccezione di alcuni casi in cui l’urgenza del condomino di ottenere la documentazione condominiale può determinare la scelta di altri strumenti processuali, in via ordinaria è necessario proporre un’istanza di mediazione presso un organismo accreditato presso il ministero della Giustizia. La consegna della documentazione condominiale, infatti, rientra tra le materie per cui è obbligatorio il tentativo di mediazione, prima di poter adire l’autorità giudiziaria. Il procedimento, piuttosto snello e veloce, si svolge innanzi un mediatore professionista, terzo ed imparziale, nominato dall’organismo. Le parti, obbligatoriamente assistite da un avvocato, hanno in questa sede la possibilità di trovare un accordo e risolvere bonariamente la problematica in essere. Tra l’altro, l’accordo che sia stato sottoscritto dalle parti e dagli stessi avvocati costituisce titolo esecutivo.
Può succedere, però, che la controparte non si presenti, o non si trovi l’accordo. A questo punto, al fine di evitare un lungo procedimento giudiziario, eccessivo in termini economici e temporali, si può ricorrere al tribunale a norma dell’art. 702 bis del codice di procedura civile, che prevede un giudizio “sommario”, inteso nel senso di semplificato che, come spesso accade quando si tratta di consegna della documentazione condominiale, consta normalmente di una sola udienza, a seguito della quale il giudice emette un’ordinanza, che è provvisoriamente esecutiva. La natura “documentale”, infatti, di tale giudizio, cioè che si basa fondamentalmente su una richiesta scritta del condominio non ottemperata dall’amministratore, senza la necessità di ulteriori mezzi istruttori (quali testimonianze o altro), permette tempi di decisione celeri, cosicché in un tempo non eccessivamente lungo, il condomino possa vedere tutelato il proprio diritto alla consegna della documentazione richiesta.
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di Filippo Simone Zinelli, avvocato
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