Cosa c’è da sapere sull’avvicendamento tra il vecchio amministratore e quello nuovo, uno dei momenti più delicati della vita condominiale.
Il cosiddetto “passaggio di consegne”, tra l’amministratore cessato dall’incarico e il subentrato, è uno dei momenti più delicati della vita condominiale in quanto il nuovo amministratore è tenuto a prendere cognizione della situazione inerente la precedente gestione.
L’obbligo dell’amministratore di conservare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini (articolo 1130, n.8 c.c.) si collega all’obbligo di riconsegnarla alla cessazione dell’incarico (articolo 1129 comma 8, c.c.) compresa la cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (Cassazione, n. 10815/2000).
Tale previsione è stata introdotta dalla legge n. 220/2012, ma risulta applicabile anche a fattispecie antecedenti l’entrata in vigore della suddetta legge in virtù dell’assimilazione della funzione di amministratore al mandato con rappresentanza.
Nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini sono applicabili, infatti, le norme sul mandato e nello specifico l’articolo 1713 del codice civile per il quale il “mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto che ciò che ha ricevuto a causa del mandato”.
L’obbligo di restituzione, inoltre, era stato confermato in diverse pronunce della Corte di Cassazione (n. 6760/2019, n. 40134/2021) nelle quali tale obbligo, sebbene non previsto espressamente dalla legge, veniva desunto dai principi generali, dato che all’interesse di chi subentra nell’incarico di prendere il prima possibile possesso di tutta la documentazione inerente il condominio acquisito per avere cognizione della gestione precedente e, conseguentemente, poter assolvere agli obblighi previsti a suo carico, può corrispondere il disinteresse dell’amministratore uscente ad occuparsi di un condominio con il quale si è interrotto definitivamente il rapporto professionale.
All’obbligo di consegna della documentazione, sussistente anche nel caso in cui sia stato approvato il bilancio consuntivo, si aggiunge l’obbligo di giustificare le ragioni per le quali detta documentazione fosse mancante o incompleta oppure di eccepire fatti impeditivi o estintivi alla consegna; per cui spetta all’amministratore uscente provare che la documentazione richiesta non è inerente agli obblighi indicati dagli articoli 1129 e 1130 del codice civile mentre competerà al nuovo amministratore indicare in modo specifico i documenti che chiede in consegna (Cassazione n. 8339/2014; n.14589/2011).
L’amministratore revocato o cessato dall’incarico, per il passaggio della documentazione condominiale, non ha diritto ad alcun compenso aggiuntivo rientrando tale attività tra gli atti cui è tenuto in via ordinaria (ordinanza n. 6760 cit., Tribunale di Milano, sent. n. 247/2010). Deve cioè ritenersi compreso nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico tutta l’attività amministrativa di durata annuale (articolo 1130 e 131 c.c.) e tutte le operazioni preparatorie ed esecutive connesse ed indispensabili allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, purché non esorbitanti dal mandato (Cass.3596/2003) per le quali non ha diritto a somme ulteriori (Cassazione, n. 10204/2010).
Laddove l’amministratore manchi e stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo è nel diritto di ogni condomino richiederne la consegna potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condomini, in quanto affare ad essi comune (Cassazione ordinanza n. 18185/2021).
Il diritto alla restituzione può essere azionato anche in via cautelare, ai sensi dell’art. 700 c.p.c., in quanto dall’omessa consegna di essa al nuovo amministratore, può derivare al condomino e alla sua gestione un irreparabile pregiudizio (Tribunale di Messina, Ord. 13/03/2013).
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di Luana Tagliolini Giornalista
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