Il Comune punta ad approvare la norma del “70/30” sugli affitti brevi turistici entro l’estate per governare la crescita esponenziale di turisti degli ultimi 4 anni
Napoli si muove d’anticipo e prima che il fenomeno affitti brevi turistici diventi incontrollabile si dota di uno strumento normativo con cui governare il fenomeno nei prossimi anni. Si tratta della cosiddetta norma del “70/30” ovvero l’introduzione di una soglia limite agli appartamenti in affitto breve in un palazzo, che non potrà superare il 30% della superficie abitabile dell’edificio. Una norma più stringente di quelle allo studio nelle altre grandi città italiane ma che, nelle intenzioni del Comune, non vuole essere punitiva ma preventiva. Nessun quartiere di Napoli ha infatti ancora raggiunto il 30% di appartamenti destinati a uso turistico o comunque non residenziale, quindi anche dopo l’entrata in vigore delle nuove regole le attività extralberghiere potranno continuare ad aprire fino a raggiungimento della soglia. “Non sarà chiusa nessuna struttura, anzi, se ci saranno altre richieste potranno aumentare fino alla soglia del 30%”, spiega a CondominioNotizie la vicesindaco di Napoli, Laura Lieto, che ha anche la delega all’urbanistica per il Comune, “non vogliamo punire ma introdurre uno strumento per governare il fenomeno turistico nei prossimi anni”.
La norma, infatti, non è ancora operativa, l’amministrazione comunale punta a completare l’iter legislativo entro l’estate. Al momento la Giunta ha adottato la misura ma si tratta di una variante urbanistica al piano regolatore, ovvero di un passaggio per cui non è sufficiente una delibera ma l’iter è comunque già in fase molto avanzata. Ad aprile sono infatti scaduti i 30 giorni in cui associazioni e altri soggetti interessati potevano porre osservazioni alla proposta e ora il processo è in fase di controdeduzioni, ovvero il Comune sta valutando e rispondendo alle osservazioni pervenute. Chiusa questa fase la norma andrà in Consiglio Comunale. “La proporzione 70/30 non è stata scelta a caso ma nasce da uno studio effettuato su tutti i dati catastali del centro storico che ci ha indicato come il 70% di uso residenziale sia la soglia per mantenere gli attuali abitanti che vivono in quelle aree”, ci spiega Lieto che ha avuto confronti aperti con le associazioni di categoria con cui ha avviato un dialogo per capire eventuali punti deboli.
Uno dei temi che preoccupano gli imprenditori turistici è ad esempio la durata dei Cin e il fatto che quando una struttura smette di essere destinata ai turisti per tornare al mercato residenziale il suo codice resta comunque attivo figurando quindi fra quelle che “occupano” il bacino del 30% e impedendo, quindi, ad altre di subentrare. L’altro fronte su cui il Comune dovrà trovare una soluzione efficace è impedire gli altri condomini del palazzo chiedano dei Cin fasulli per raggiungere il 30% della superficie dell’edificio ed evitare così che aprano strutture turistiche nel palazzo.
LA CRESCITA DEL TURISMO A NAPOLI
La regola del 70/30 entrerà in vigore per il momento solo in due quartieri centrali, Porto e Pendino, che sono quelli a oggi con il più alto numero di case a uso turistico, ma comunque ancora lontani dalla soglia del 30% di superficie abitativa destinata ai turisti. L’obiettivo è quello di evitare le distorsioni viste in altre grandi città (Firenze e Venezia in primis) dove la vita dei quartieri è spesso stata travolta e snaturata da un’eccessiva presenza turistica. Oggi, secondo i dati online a Napoli si registrano 9.296 strutture attive su Airbnb mentre i Cin attivi in città al 31 marzo erano 11.083.
Napoli è ancora lontana dai numeri di altre città d’arte ma registra da dopo il Covid tassi di crescita da record. L’Osservatorio Turistico Urbano del Comune ha rilevato che fra il 2022 e il 2025 il capoluogo campano è passato da 10,7 a 20 milioni di presenze all’anno e lo stesso aeroporto della città ha triplicato i passeggeri in arrivo tra 2021 e 2024. Stando ai numeri Istat il settore extralberghiero ne sta beneficiando più delle altre strutture ricettive: nel quinto trimestre 2025 l’extralberghiero è cresciuto infatti del 6,6% in città contro il +1,2% registrato dagli alberghi tradizionali. Il trend promette di crescere ulteriormente nei prossimi mesi soprattutto sui flussi in arrivo dall’estero, considerando che solo per l’America’s Cup che si svolgerà nel Golfo di Napoli nel 2027 è atteso un milione di presenze in più. Insomma, per l’amministrazione comunale il momento di agire è adesso in modo da controllare il fenomeno prima di dover aprire un braccio di ferro per far chiudere le strutture come sta avvenendo in altre città.
ABUSIVISMO E RUOLO DEI CONDOMÌNI
Visti i numeri Napoli ha messo in piedi negli ultimi anni una serie di strumenti per contrastare le strutture ricettive illegali o in nero, anche grazie all’introduzione del Cin (il Codice identificativo nazionale introdotto a gennaio 2025 su tutta Italia). È stato ad esempio introdotto un nucleo di polizia turistica dedicato proprio a controllare le strutture in regola. Con il loro intervento, ci spiega l’assessore al Turismo di Napoli, Teresa Armato, sono emerse circa 400 strutture che per diverse ragioni non erano a norma e che in buona parte dei casi sono tornate sul mercato residenziale. “Il dibattito sull’overtourism è legittimo e Napoli lo sta affrontando con misure concrete”, dice Armato sottolineando che proseguiranno “i controlli della polizia turistica per contrastare l’abusivismo ricettivo e migliorare la qualità dell’ospitalità”. “I dati del nostro Osservatorio Turistico Urbano attribuiscono agli alberghi punteggi mai inferiori a 4 su 5. Secondo uno studio della Commissione Urbanistica, la città non ha ancora raggiunto livelli di saturazione, salvo alcune aree del centro antico. A differenza di molte città europee, il nostro centro storico resta infatti ampiamente vissuto e abitato dai napoletani”.
La norma partenopea avrà sicuramente riflessi sulla vita condominiale e sicuramente gli amministratori saranno tirati in ballo nella gestione per calcolare quanti e quali appartamenti possano essere messi in affitto e quali no, in base ai millesimi e ai Cin già attivi negli edifici. Un tema spinoso che potrebbe aprire conflitti in futuro ma anche impedire che alcuni contesti condominiali degenerino.
“Porre un limite al 30% agli affitti brevi nei condomini nel napoletano è una misura necessaria per evitare che la funzione abitativa venga progressivamente sostituita da logiche esclusivamente ricettive, snaturando il ruolo stesso del condominio e mettendo a rischio la stabilità delle comunità residenti, spiega Nicola Ricci presidente dell’Osservatorio Nazionale Condomini molto attivo a Napoli. “Il ruolo dell’Osservatorio è quello di analizzare l’impatto reale di queste dinamiche e promuovere modelli di gestione condominiale che mettano al centro i residenti”, spiega Ricci, “contenere l’overtourism non è più una scelta rimandabile: significa tutelare chi vive quotidianamente quei quartieri, preservarne identità e vivibilità e ristabilire un equilibrio sostenibile tra accoglienza turistica e qualità della vita urbana”.
Se il tema è il bilanciamento dei diritti, quello abitativo e quello di libera attività economica, per gli amministratori si pone dunque un tema di controllo sugli edifici che nelle città d’arte vedono entrare e uscire decine di persone ogni giorno ponendo quindi un tema di sicurezza.
I POSSIBILI RICORSI
Il lavoro preparatorio fatto dall’amministrazione in questi mesi potrebbe risultare inoltre molto utile al momento dei ricorsi che quasi certamente arriveranno nei prossimi mesi ed anni. A oggi infatti la limitazione dell’attività turistica è sempre più difficile da contestare in sede giudiziale, in particolare con le interpretazioni della norma europea sulla concorrenza inquadrata all’interno della cosiddetta direttiva Servizi (norma tirata in ballo in tutti gli ultimi pronunciamenti europei sul tema). L’appiglio più verosimile per i ricorsi in materia sono proprio i dati su cui le amministrazioni si basano per decidere i limiti da imporre e la loro proporzionalità. Gli studi fatti per tempo, insieme ai tavoli aperti con le associazioni e ai controlli qualitativi mettono il Comune di Napoli in una posizione più riparata di altri che si sono mossi in emergenza, rendendo più agevoli le cause aperte dalle attività ricettive.
Insomma, Napoli si candida a diventare un modello da seguire per le città che non vogliono finire in guerra aperta con le strutture turistiche, cercando di prevenire il problema prima che diventi ingovernabile. Tutte le grandi città d’arte, da Barcellona a Firenze, hanno fino a oggi preso provvedimenti quando le licenze erano già concesse. Stabilire prima le regole del gioco potrebbe essere d’esempio visto che molti Comuni italiani, Roma per prima, stanno lavorando proprio in queste settimane a norme restrittive dopo che la Corte Costituzionale ha stabilito la liceità delle restrizioni degli enti locali.
