Piante rampicanti o pendenti dai vasi abbelliscono ma possono creare danni al palazzo con infiltrazioni, radici e creare problemi per i lavori comuni
Piante verdi pendenti dai balconi, edera che ricopre intere facciate, fioriere sospese sui parapetti, rampicanti di vario genere che si estendono sino ai muri comuni. Queste sono alcune delle situazioni frequenti nei diversi condomini italiani, soprattutto nei centri storici e nei complessi residenziali con ampi balconi. Ma cosa accade quando queste piante provocano, infiltrazioni, danneggiano l’intonaco, o rendono impossibili i lavori di manutenzione della facciata?
La questione, spesso sottovalutata dai condomini, può generare contenziosi anche rilevanti. Da un lato vi è il diritto del singolo proprietario di abbellire il proprio balcone, dall’altro vi è il dovere di non arrecare danni alle parti comuni. Esaminiamo nel dettaglio cosa prevede la normativa e quali orientamenti emergono dalla giurisprudenza.
COSA DICE LA GIURISPRUDENZA
La facciata di uno stabile condominiale è un bene comune. L’art. 1117 del codice civile la considera, infatti, tra i beni comuni del condominio, salvo diversa previsione nei titoli di proprietà. Questo comporta che nessuno dei condomini può alterarla liberamente per finalità personali.
Se una pianta rampicante viene fatta aderire ai muri esterni, ai frontalini o ad altri elementi comuni dell’edificio, il proprietario deve rispettare precisi limiti giuridici. L’articolo 1102 del codice civile stabilisce che ogni condomino può utilizzare le parti comuni purché non ne alteri la sua destinazione e non ne impedisca agli altri di farne pari uso.
Ciò significa, riportato all’aspetto che stiamo esaminando in questo articolo, che si possono certamente collocare piante sui balconi privati e si possono installare fioriere, purché lo si faccia in sicurezza. Non si possono utilizzare le mura comuni come supporto permanente alle piante se ciò crea dei danni al condominio e soprattutto se impedisce al condominio di eseguire delle manutenzioni.
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che l’utilizzo individuale della cosa comune non può compromettere i diritti collettivi degli altri condomini. Secondo la giurisprudenza consolidata il giudice può ordinare di rimuovere delle opere realizzate dal singolo condomino quando alterano il decoro architettonico o incidono illegittimamente sulle parti comuni.
Andando ancora di più nello specifico è quanto stabilisce l’art. 1122 del codice civile che vieta ai condomini di arrecare danni alle parti comuni, di non compromettere la stabilità e la sicurezza dell’edificio e di alterarne il decoro architettonico.
Questo articolo diventa centrale quando le radici delle piante penetrano nelle pareti, quando l’umidità prodotta dalle piante rovina l’intonaco o le rampicanti ostruiscono i canali di scolo delle acque piovane. Oppure quando le piante favoriscono infiltrazioni o la vegetazione invade il balcone altrui.
Nei casi sopra descritti l’assemblea condominio può intervenire, in modo particolare quando il rampicante deteriora la pittura, gli intonaci o i rivestimenti della facciata condominiale o ne compromette il decoro architettonico alterandone l’estetica.
Il concetto di decoro architettonico, come più volte chiarito dalla stessa Corte di Cassazione, non riguarda i soli fabbricati di pregio storico, ma qualsiasi stabile che abbia una propria armonia estetica.
L’assemblea può intervenire anche nei casi in cui la presenza dei rampicanti impedisca la collocazione di ponteggi per il rifacimento o la manutenzione di parti comuni ostacolandone i lavori. Al riguardo la giurisprudenza è intervenuta più volte stabilendo che se il condominio deve rifare la facciata, il proprietario deve rimuovere i rampicanti che ne impediscono i lavori.
Per quanto riguarda chi debba pagare i costi necessari per i danni alla facciata bisogna fare delle distinzioni. Esaminiamo al riguardo le principali casistiche che si possono presentare.
Caso n.1, un danno causato dal singolo condomino.
Se viene dimostrato che l’edera ha provocato crepe, le radici hanno danneggiato il rivestimento, l’acqua delle fioriere ha causato delle infiltrazioni, le piante hanno ostruito gli scarichi, paga certamente il singolo proprietario.
La responsabilità deriva dall’art. 2043 del c.c. che definisce la responsabilità extra contrattuale e il risarcimento per fatto illecito. Il condominio potrà richiedere il ripristino, il risanamento e la rimozione delle cause del danno.
Caso 2, danno dovuto alla mancata manutenzione della facciata.
Se invece il problema deriva da una facciata già deteriorata e il condominio non è intervenuto tempestivamente paga il condominio e la ripartizione è quella prevista su base millesimale dall’art. 1123 del c.c.
Caso 3, responsabilità concorrente o concorso di colpa.
Lo scenario più frequente è che la facciata sia già deteriorata e che le piante aggravino ulteriormente il danno. In questi casi il giudice può stabilire una responsabilità condivisa tra condominio e singolo proprietario.
L’amministratore di condominio, non può avere un ruolo passivo, ma deve intervenire tempestivamente attraverso delle azioni. Diffidando innanzitutto il condomino interessato e richiedendone la rimozione. Successivamente, se non ottiene riscontri positivi, convocando l’assemblea e incaricando un tecnico per accertarne eventuali danni e valutando eventuali azioni legali. Ignorare il problema può esporre il condominio a danni economici molto maggiori.
Inoltre, vi è da considerare che molti regolamenti di condominio contrattuali possono vietare le fioriere esterne, le piante sporgenti o che ne alterino il decoro architettonico. Pertanto, anche se le piante migliorano l’estetica e la qualità della vita, in condominio non tutto è consentito.
LEGGI ANCHE
Innaffiare le piante in condominio; regole e limiti
