Il subentro nella proprietà dell’ascensore privato in condominio: come funziona, quali somme pagare e quali procedure seguire
Quando un ascensore viene installato in un edificio condominiale su iniziativa e a spese di soltanto alcuni condomini, l’impianto non entra automaticamente nella disponibilità di tutti i partecipanti al condominio. In tali ipotesi la proprietà dell’ascensore resta limitata ai soggetti che hanno sostenuto il relativo costo, salvo il diritto degli altri condomini di aderire successivamente alla comunione dell’impianto. Si tratta di una fattispecie disciplinata dal codice civile che, nella pratica condominiale, genera frequentemente dubbi operativi soprattutto con riferimento alle modalità di subentro, alla determinazione delle somme dovute e agli adempimenti gestionali successivi.
Nel corso degli anni successivi alla sua installazione le cose possono cambiare e una parte dei condomini esclusi originariamente o tutti possono decidere di subentrare nella proprietà e nell’uso dell’impianto ascensore. In questi casi di frequente possono sorgere delle problematiche di varia natura tra i proprietari originari e coloro che ne fanno richiesta.
Vediamo quindi come funziona, in modo semplice e schematico, il subentro nella proprietà dell’ascensore privato in condominio, quali regole occorre seguire e come determinare correttamente il contributo economico richiesto al condomino che intenda aderire in un momento successivo.
In genere l’ipotesi si verifica quando l’ascensore viene installato successivamente alla costruzione dell’edificio come innovazione sostenuta soltanto da un condomino o da una parte dei condomini, altrimenti rientrerebbe ai sensi dell’art. 1117 del c.d. tra i beni condominiali. In questo caso trova applicazione l’articolo 1121 del codice civile, che disciplina le innovazioni gravose o suscettibili di utilizzazione separata da parte di uno o più condomini.
La norma prevede che, quando l’innovazione può essere utilizzata separatamente e alcuni condomini non intendono trarne vantaggio, questi ultimi possono essere esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Conseguentemente i condomini che hanno sostenuto il costo diventano proprietari esclusivi dell’impianto, i condomini dissenzienti o non aderenti restano estranei alla comproprietà dell’ascensore. L’impianto viene gestito come bene comune soltanto tra i partecipanti alla relativa spesa. Lo stesso articolo 1121, terzo comma, c.c. riconosce ai condomini inizialmente esclusi la facoltà di partecipare successivamente ai vantaggi dell’innovazione. Per esercitare tale diritto è necessario manifestare la volontà di aderire alla comunione dell’impianto e di corrispondere la quota di spese spettante.
Il diritto di subentro compete al condomino originariamente escluso, ai suoi eredi e agli aventi causa. Esaminiamo come deve essere formalizzato il subentro.
Dal punto di vista operativo, il condomino interessato dovrà comunicare la propria volontà di aderire alla comproprietà dell’ascensore. La richiesta viene normalmente trasmessa all’amministratore di condominio, se incaricato anche della gestione della comunione parziale e ai condomini comproprietari dell’impianto. Successivamente dovrà essere determinata la quota economica dovuta per il subentro.
Una volta effettuato il pagamento il condomino acquisisce la comproprietà dell’ascensore, entra a far parte della relativa gestione e partecipa alle successive deliberazioni concernenti l’impianto.
Quali somme deve pagare il condomino che subentra
L’articolo 1121 c.c. stabilisce che il condomino che intende partecipare successivamente ai vantaggi dell’innovazione deve contribuire: “nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera”. Pertanto, il subentrante deve corrispondere:
1. La quota dei costi di realizzazione dell’ascensore
Comprende l’importo sostenuto per la progettazione, per le opere murarie, per la fornitura dell’impianto, per l’installazione, per i collaudi effettuati e per le pratiche amministrative strettamente collegate all’intervento.
2. La quota di manutenzione sostenute sino al momento del subentro
La norma include anche i costi di manutenzione dell’opera. Rientrano quindi, nei limiti della loro riferibilità all’impianto le manutenzioni straordinarie, gli interventi tecnici di ripristino e le eventuali sostituzioni di componenti dell’ascensore.
Come si calcola la quota di subentro
Il codice civile non detta una formula matematica specifica per il calcolo. Nella pratica condominiale il criterio applicato consiste nel ripartire le spese sostenute per l’impianto secondo il criterio di ripartizione che sarebbe stato utilizzato se il condomino avesse partecipato fin dall’origine.
Pertanto, occorre determinare il totale dell’investimento di installazione e manutenzione sostenute, individuare il criterio di riparto applicabile all’impianto e calcolare la quota imputabile al condomino subentrante.
Vediamo un esempio pratico di calcolo molto sintetico. Si ipotizzi un costo di installazione ascensore pari a 40.000 euro, con manutenzioni straordinarie sostenute nel corso degli anni pari ad 6.000 euro. Abbiamo un totale costi sostenuti di 46.000 euro. Se al condomino subentrante compete una quota del 15% secondo il criterio di riparto applicabile la somma dovuta per il subentro sarebbe pari ad 6.900 euro.
È consigliabile in ogni caso affidare ad un tecnico l’incarico per determinare la somma esatta da versare ai proprietari originari in quanto dovranno essere apportati, all’esempio sintetico sopra riportato, dei correttivi quali l’indicizzazione dei costi originari sostenuti per evitare un indebito arricchimento e l’eventuale svalutazione dell’impianto. Dal momento del subentro nella comproprietà dell’impianto, il condomino entra stabilmente nella gestione dell’ascensore. Da tale data sarà pertanto tenuto a contribuire alle spese ordinarie di manutenzione, ai consumi relativi all’impianto e agli interventi straordinari futuri. La ripartizione delle spese successive seguirà il criterio previsto dall’articolo 1124 c.c., salvo diverso titolo.
Una volta perfezionato il subentro, l’amministratore dovrà aggiornare il riparto della comunione parziale dell’ascensore, inserire il nuovo comproprietario nella gestione dei costi dell’impianto, adeguare eventuali tabelle interne relative alla ripartizione dell’ascensore e annotare la modifica nella documentazione condominiale.
Il subentro nella proprietà dell’ascensore installato da alcuni soltanto dei condomini costituisce un diritto riconosciuto dall’articolo 1121 del codice civile ai condomini inizialmente esclusi dall’innovazione. L’esercizio di tale facoltà comporta però l’obbligo di contribuire alle spese sostenute per la realizzazione e la manutenzione dell’impianto, secondo i criteri di ripartizione applicabili al caso concreto.
Per amministratori e professionisti del settore è quindi fondamentale ricostruire correttamente i costi storici dell’opera, applicare criteri di calcolo coerenti con il titolo e con la disciplina codicistica, nonché aggiornare la gestione dell’impianto una volta intervenuto il subentro.
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