Con la sentenza di Cassazione 7494/2026 si blocca il “doppio risarcimento”: in caso di infiltrazioni se il danno è riparato non si può chiedere la svautazione de bene
Stop alla duplicazione del danno. Il ripristino dell’immobile esclude automaticamente la svalutazione dello stesso, ad eccezione dei casi in cui si dimostra concretamente il contrario. La Corte di Cassazione con la sentenza n. 7494 del 29 marzo 2026 interviene su un tema abbastanza ricorrente nei casi di conteziosi condominiali, il risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni. Nello specifico la corte pone la sua attenzione sulla possibilità di cumulo delle spese relative alla riparazione dell’immobile oggetto di infiltrazione con la sua possibile svalutazione.
La sentenza fa emergere un principio molto chiaro e destinato ad avere un impatto nella casistica per il futuro: non è ammesso il cumulo delle spese di ripristino dell’immobile e il suo deprezzamento, se tutto ciò non viene dimostrato in modo concreto e rigoroso.
LA SENTENZA
La sentenza trae origine dalla richiesta di risarcimento a seguito di danno da allagamento dove il proprietario aveva fatto richiesta non solo del rimborso delle spese necessarie per ripristinare i danni subiti dall’immobile ma anche un ulteriore risarcimento per la perdita di valore e per l’indisponibilità del bene. La Corte di Cassazione, ha rigettato il ricorso, ritenendo corretto la decisione presa dalla corte di merito.
Il tema centrale su cui si basa la decisione è stato il richiamo ad un principio ormai consolidato e ribadito con forza da questa sentenza: il risarcimento del danno deve reintegrare il patrimonio del danneggiato, non generare un arricchimento.
Pertanto, i costi sostenuti per il ripristino dell’immobile coprono i danni materiali subiti, mentre la svalutazione del bene non può essere riconosciuta in modo automatico e che il cumulo tra le due voci è possibile solo nei casi in cui la perdita del valore, anche dopo i lavori eseguiti, sia specifica, provata e non presunta. Infatti, non basta dire che un immobile danneggiato “vale meno”, che è stato temporaneamente inutilizzato, ma occorre dimostrarlo.
In assenza di questi elementi, il riconoscimento di un ulteriore importo verrebbe a costituire una duplicazione del risarcimento. Per rendere maggiormente evidente la questione esaminiamo come esempio un caso che si verifica di frequente nei condomìni.
ESEMPIO PRATICO
Si pensi a un appartamento o a un locale sito a piano terra che può essere oggetto di infiltrazioni o allagamenti. Il proprietario, a seguito del sinistro, faccia richiesta al condominio non solo, oltre alla riparazione delle cause che hanno prodotto i danni, di ripristinare i danni subiti (intonaci, pavimenti, tinteggiatura, arredi, ecc.) ma che venga chiesto anche un ulteriore risarcimento sostenendo che l’immobile ha perso valore a seguito di tutto ciò.
Alla luce di questa sentenza bisogna dimostrare che i difetti dell’immobile siano permanenti oppure che il mercato immobiliare, con prove concrete, lo valuti a un valore inferiore rispetto a prima che avvenisse il sinistro.
In questi casi, l’attività svolta da parte dell’amministratore di condominio è essenziale nella corretta gestione dei sinistri e nella possibilità di contrastare sin da subito le richieste risarcitorie non documentabili, avvalendosi di perizie tecniche a supporto. Bisogna fare anche attenzione a non confondere il semplice disagio subito con un danno che può essere risarcibile economicamente.
Il risarcimento nei casi esaminati derivanti da infiltrazioni o da allagamenti deve essere si completo, ma non può essere duplicato. Per il mondo del condominio quello che emerge dalla sentenza oggetto di esame è un ulteriore chiarimento destinato a ridurre il contenzioso e a rendere più equilibrato il rapporto tra diritto al risarcimento e divieto di indebito arricchimento.
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