Il Tribunale di Firenze riconosce che i ponteggi da soli non sono di per sé sufficienti a fondare una responsabilità risarcitoria da parte del condominio nei confronti di un negozio
Molto spesso nel caso di lavori alle facciate condominiali ci troviamo ad affrontare situazioni delicate con i conduttori di attività commerciali a piano strada. Questi non essendo nella maggior parte dei casi proprietari dell’immobile vedono di cattivo occhio i lavori di manutenzione del fabbricato e si sentono danneggiati per i disagi e la presenza dei ponteggi.
La semplice presenza di ponteggi davanti a un’attività commerciale durante l’esecuzione di lavori condominiali non comporta automaticamente il diritto del negoziante a ottenere un risarcimento del danno. Perché il pregiudizio economico possa essere riconosciuto, è necessario dimostrare in modo rigoroso non solo l’effettiva perdita subita, ma anche il collegamento diretto tra tale danno e la presenza delle impalcature.
È questo il principio ribadito dal Tribunale di Firenze con la sentenza n. 1358 del 12 marzo 2026, chiamato a pronunciarsi sulla domanda risarcitoria proposta dal titolare di un esercizio commerciale situato al piano terra di un edificio condominiale. Nel caso esaminato dalla corte il commerciante aveva convenuto in giudizio il condominio e l’impresa esecutrice dei lavori sostenendo che i ponteggi installati per la ristrutturazione dell’edificio avessero ridotto la visibilità della propria attività, causando un calo della clientela e, conseguentemente, una diminuzione del fatturato.
Secondo l’attore, l’oscuramento della vetrina e l’impatto visivo negativo dell’impalcatura avrebbero inciso in maniera determinante sull’andamento dell’attività commerciale, generando un danno patrimoniale meritevole di ristoro. Il giudice fiorentino ha però rigettato integralmente la domanda, evidenziando come nel caso concreto non fosse stata raggiunta la prova dei presupposti richiesti dall’ordinamento per il riconoscimento del risarcimento.
Dall’istruttoria è emerso infatti che i lavori eseguiti dal condominio erano necessari per la manutenzione dell’edificio, che i ponteggi erano rimasti installati per il tempo strettamente necessario all’esecuzione delle opere, che l’accesso al locale commerciale non risultava impedito e che la vetrina, pur parzialmente schermata, restava comunque visibile ai passanti.
Secondo il Tribunale, il mero calo degli incassi non può essere ritenuto sufficiente per fondare una pretesa risarcitoria.
La decisione si fonda sui principi generali della responsabilità aquiliana previsti dall’art. 2043 c.c., secondo cui chi agisce per il risarcimento deve dimostrare l’esistenza del danno, l’ingiustizia del pregiudizio subito, il nesso causale tra la condotta contestata e il danno lamentato. Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto che il commerciante non avesse fornito prova adeguata né dell’effettivo danno economico né della riconducibilità dello stesso alla presenza dei ponteggi.
La sentenza ribadisce un principio di particolare interesse pratico nella gestione condominiale: i disagi temporanei derivanti dall’esecuzione di lavori necessari sulle parti comuni dell’edificio non generano automaticamente responsabilità risarcitoria.
In altre parole, il fatto che un’attività commerciale possa subire una temporanea riduzione di visibilità durante lavori regolarmente deliberati e correttamente eseguiti costituisce una conseguenza fisiologica dell’attività manutentiva del fabbricato, purché tale interferenza rimanga entro limiti di normale tollerabilità. Ciò non significa, naturalmente, che il danno da ponteggi non possa mai essere riconosciuto.
Un risarcimento può essere accordato quando il commerciante riesca a dimostrare che i ponteggi siano stati mantenuti oltre il tempo necessario senza giustificazione, che la loro installazione abbia impedito o gravemente ostacolato l’accesso al locale, che vi sia stata un’oscurazione significativa e anomala della visibilità dell’attività, che il danno economico sia documentato e causalmente riconducibile a tale situazione. La pronuncia offre indicazioni operative importanti anche per gli amministratori di condominio.
Pur non essendo automaticamente responsabile dei disagi arrecati alle attività commerciali, il condominio deve comunque organizzare i lavori secondo criteri di correttezza e proporzionalità, evitando aggravamenti inutili del pregiudizio per i terzi.
È quindi opportuno che l’amministratore che vigili sul rispetto dei tempi contrattuali dell’appalto, che monitori eventuali ritardi ingiustificati nella permanenza dei ponteggi, che richieda all’impresa l’adozione di soluzioni tecniche idonee a ridurre l’impatto sulle attività prospicienti, che documenti la necessità e la durata delle opere eseguite.
Pertanto, con la sentenza n. 1358/2026 il Tribunale di Firenze conferma un orientamento ormai consolidato: il semplice disagio commerciale derivante dalla presenza di ponteggi non è di per sé sufficiente a fondare una responsabilità risarcitoria.
Per ottenere tutela economica non basta lamentare una riduzione della visibilità del negozio o un generico calo del fatturato: occorre fornire prova rigorosa del danno effettivamente subito e del nesso causale con la condotta del condominio o dell’impresa.
Una decisione che richiama, ancora una volta, il principio secondo cui il risarcimento del danno non può fondarsi su mere presunzioni o percezioni soggettive, ma richiede prova concreta, puntuale e documentata.
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