Una volta cessata la destinazione al servizio originario, i beni comuni come l’ex alloggio portiere possono essere assoggettati alla disciplina della comunione ordinaria senza delibera
Nei condomìni italiani esistono migliaia di ex alloggi del portiere, vecchie guardiole e locali comuni che da anni non svolgono più la funzione originaria per la quale erano stati realizzati. Ma cosa accade, sul piano giuridico, quando un bene comune smette stabilmente di servire il condominio e viene utilizzato diversamente per lungo tempo?
Su questo punto interviene la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6620/2026, depositata il 19 marzo 2026, affermando un principio di grande interesse pratico: la destinazione d’uso di alcune parti comuni condominiali può modificarsi anche per fatti concludenti, cioè attraverso comportamenti concreti, costanti e incompatibili con la funzione originaria.
Una pronuncia destinata a incidere su numerose controversie relative agli ex alloggi del portiere e ai beni comuni “storici” rimasti sospesi tra titoli formali e realtà materiale.
IL PRINCIPIO ESPRESSO DALLA CASSAZIONE
Alla base della vicenda esaminata dalla suprema corte vi è un contenzioso articolato, nato a seguito di una compravendita immobiliare all’interno di un edificio condominiale, nella quale il venditore aveva tentato di riservarsi la quota di comproprietà su un bene originariamente destinato a portineria.
L’operazione negoziale si inseriva in un contesto peculiare: l’ex alloggio del portiere, pur formalmente qualificato come bene condominiale, da molti anni aveva perso la propria funzione originaria ed era stato stabilmente locato a terzi, con destinazione dei relativi proventi a beneficio della collettività condominiale. Tale assetto di fatto aveva indotto il venditore a ritenere che il bene fosse ormai assoggettato al regime della comunione ordinaria e, dunque, liberamente circolabile anche separatamente dall’unità immobiliare principale.
Il venditore, dopo aver alienato l’appartamento, agiva sostenendo la validità della clausola con cui si era riservato la quota sull’ex alloggio del portiere, rivendicando altresì il diritto ai frutti (rendite economiche) derivanti dalla locazione. I giudici di merito avevano tuttavia escluso tale possibilità, ritenendo che il bene conservasse natura condominiale e che, pertanto, operasse il principio di accessorietà, con conseguente nullità della riserva.
Su questo snodo interviene la Cassazione offrendo una lettura più aderente alla realtà concreta dei rapporti condominiali, procedendo ad una distinzione ormai consolidata, tra beni “necessari” e beni “destinati” al servizio comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., distinguendo tra:
1. Beni strutturalmente necessari al fabbricato
Come il suolo, le fondazioni, i muri maestri, il tetto, le scale, i cortili e le facciate; beni che consentono l’utilizzo del fabbricato, dunque necessari e strumentali allo stesso ed al suo uso.
2. Beni destinati a servizi comuni
Come la portineria, l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi, i locali per servizi collettivi; beni accessori ed eventuali, dunque non essenziali al funzionamento del fabbricato ma allo stesso destinati ove esistenti.
Secondo la Cassazione, per questa seconda categoria la comunione dipende dalla concreta destinazione funzionale del bene al servizio dei condòmini.
In tale prospettiva, l’alloggio del portiere non è bene comune in sé, ma lo diviene in quanto destinato a tale servizio. Ne consegue che, ove questa destinazione venga meno in modo stabile, viene meno anche il presupposto stesso della condominialità.
Il passaggio decisivo della pronuncia consiste nell’affermazione secondo cui la cessazione della destinazione non richiede necessariamente una deliberazione formale dell’assemblea adottata all’unanimità. Può, invece, risultare anche da comportamenti concludenti dei condomini, ossia da una prassi costante, inequivoca e protratta nel tempo incompatibile con la funzione originaria del bene.
Nel nostro ordinamento i fatti concludenti sono comportamenti dai quali emerge in modo inequivoco una volontà giuridicamente rilevante, pur senza una dichiarazione espressa, per cui, applicando il principio al condominio, possono assumere rilievo elementi come la cessazione definitiva del servizio di portierato, il mancato utilizzo dell’alloggio per molti anni, la trasformazione del bene in locale con altra funzione, la locazione a terzi protratta nel tempo, la gestione economica del bene come cespite condominiale oppure l’assenza di contestazioni per lunghi periodi.
Naturalmente non basta un uso occasionale o temporaneo: occorre una situazione stabile, coerente e inequivoca, da verificare caso per caso.
Nel caso di specie, la locazione a terzi dell’ex alloggio del portiere per un lungo arco temporale, unitamente alla gestione dei canoni come entrata condominiale, costituisce un indice significativo di tale mutamento funzionale. La Corte evidenzia che la destinazione di un bene condominiale non è un dato immutabile, ma può evolversi in relazione all’uso concreto che ne fanno i partecipanti al condominio.
Da ciò discende una conseguenza di particolare rilievo pratico: una volta cessata la destinazione al servizio comune, il bene esce dal perimetro dell’art. 1117 c.c. e viene assoggettato alla disciplina della comunione ordinaria. In tale regime, trovano applicazione le regole degli artt. 1100 e seguenti del codice civile, con la possibilità, tra l’altro, di disporre della quota separatamente e di chiedere lo scioglimento della comunione.
La corte, pertanto, censura la precedente pronuncia e impone una nuova valutazione fattuale, che tenga conto della storia concreta del bene e delle modalità con cui esso è stato utilizzato dai condomini nel corso degli anni.
La pronuncia si inserisce in un filone giurisprudenziale che valorizza la dimensione sostanziale dei rapporti condominiali, ridimensionando il formalismo spesso legato ai titoli e alle qualificazioni originarie. Ne emerge un principio chiaro: per i beni a destinazione funzionale, come i locali di portineria, la realtà dell’uso può prevalere sulla qualificazione formale, con effetti rilevanti anche sulla circolazione giuridica degli stessi.
In questa chiave, la sentenza rappresenta un punto di riferimento importante non solo per la gestione degli ex alloggi del portiere, ma più in generale per tutte quelle situazioni in cui il bene comune abbia perso, nel tempo, la propria funzione originaria senza che vi sia stata una formale ridefinizione del suo regime giuridico.
L’EX ALLOGGIO DEL PORTIERE PUÒ DIVENTARE BENE COMUNE PRODUTTIVO DI REDDITO.
Uno dei passaggi più interessanti sul piano pratico riguarda gli alloggi del portiere ormai dismessi. Molti condomìni, cessato il servizio di portineria, hanno scelto negli anni di locare l’immobile a terzi, di destinare il canone alla riduzione delle spese comuni, di utilizzare il bene come fonte di entrata condominiale stabile.
In questi casi, secondo il principio espresso dalla Cassazione, il bene potrebbe risultare non più destinato alla funzione originaria di servizio di portineria, ma ad una diversa e consolidata funzione comune: bene patrimoniale condominiale produttivo di reddito, in quanto i canoni sono stati utilizzati per abbattere le spese condominiali e nessun condomino ha mai contestato tale utilizzo. Il giudice potrebbe valorizzare tali circostanze come fatti concludenti idonei a dimostrare il consolidato mutamento della destinazione del bene.
COSA OCCORRE VALUTARE GIURIDICAMENTE
La questione dipende da alcuni elementi essenziali:
a) Natura attuale del bene
Se l’immobile è ancora qualificabile come parte comune condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c., la quota segue normalmente la proprietà dell’unità immobiliare principale, salvo diverso titolo valido.
b) Esistenza di un titolo contrario
Occorre verificare se esista un titolo negoziale chiaro e opponibile che consenta il distacco della quota del bene comune dalla proprietà dell’appartamento venduto.
La semplice dichiarazione unilaterale di “riserva” delle quote sull’unità condominiale potrebbe non essere sufficiente se incompatibile con il regime di accessorietà tipico delle parti comuni.
c) Evoluzione concreta del bene
Se il bene ha assunto nel tempo una funzione patrimoniale autonoma e distinta, la questione richiede un esame specifico dei titoli e della situazione consolidata.
In termini pratici non può affermarsi automaticamente né la validità né la nullità della riserva. Serve verificare il regolamento condominiale contrattuale, gli atti di provenienza originari, il rogito di vendita, eventuali precedenti trasferimenti analoghi, le tabelle millesimali e la qualificazione giuridica attuale del bene.
In caso di conflitto tra venditore, acquirente e condominio, sarà il giudice a stabilire se quella quota sia rimasta al venditore oppure si sia trasferita insieme all’appartamento principale.
La decisione della Cassazione invita a superare automatismi spesso diffusi nella pratica condominiale.
Non basta dire “era alloggio del portiere, quindi resta tale per sempre”. Occorre verificare come il bene è stato usato negli anni, se il servizio è cessato definitivamente, se il condominio lo ha gestito come bene patrimoniale, se esistono titoli contrari, se si sono consolidate situazioni giuridiche diverse.
Per amministratori, avvocati e notai, ciò comporta la necessità di una accurata due diligence documentale prima di vendite, locazioni o rivendicazioni.
La sentenza n. 6620/2026 conferma un orientamento sostanziale: nei beni comuni a destinazione funzionale conta la realtà concreta dell’uso, non solo la denominazione storica del locale.
Questo non significa che ciascuno possa appropriarsi di spazi comuni o modificarne arbitrariamente la natura. Significa, invece, che quando una funzione originaria è cessata da lungo tempo e tutti i comportamenti successivi sono coerenti con una nuova destinazione, il giudice può prenderne atto.
Per i condomìni italiani la pronuncia rappresenta un punto fermo su un tema molto frequente: cosa fare dei beni comuni nati per esigenze ormai superate.
Ex alloggi del portiere, guardiole dismesse e vecchi locali di servizio non sono soltanto “memoria storica” dell’edificio, ma beni il cui regime giuridico può evolvere nel tempo.
E oggi la Cassazione chiarisce che, in presenza di fatti certi e concludenti, anche il diritto deve saper leggere questa evoluzione.
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