L’Agenzia delle Entrate ha da poco chiarito come si applica la tassazione sulla plusvalenza ottenuta nella vendita grazie alle ristrutturazioni effettuate col Superbonus
La vendita dell’ex alloggio del portiere dopo i lavori eseguiti con il Superbonus può generare una plusvalenza imponibile, ma non in modo automatico e soprattutto non per tutti i condomini allo stesso modo. È questo il principio chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 86 del 27 marzo 2026, che affronta un tema destinato a diventare sempre più frequente nella pratica condominiale: la tassazione della cessione di beni comuni condominiali dopo interventi agevolati.
Il chiarimento assume particolare rilievo perché conferma che, in questi casi, la verifica fiscale non deve essere effettuata sul condominio come soggetto unitario, ma sulla posizione personale di ciascun condomino.
La questione nasce dalla disciplina introdotta dalla legge di Bilancio 2024 (legge n. 213/2023), che ha inserito una nuova ipotesi di tassazione delle plusvalenze immobiliari per gli immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus.
In particolare, la normativa prevede che la plusvalenza possa essere tassata quando la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. La disciplina è stata successivamente illustrata dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, che costituisce il principale riferimento interpretativo sul tema.
PERCHÉ L’EX ALLOGGIO DEL PORTIERE SEGUE REGOLE DIVERSE
Nel caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate, la cessione non riguarda un appartamento di proprietà esclusiva, bensì un bene comune condominiale: l’ex abitazione del portiere.
Secondo l’AdE, tale bene deve essere qualificato come bene accessorio rispetto alle singole unità immobiliari. Da questa qualificazione discende una conseguenza fondamentale: la quota di ricavato derivante dalla vendita segue il regime fiscale dell’unità immobiliare del singolo condomino cui la quota stessa accede.
In pratica, il condominio vende un unico bene, ma la tassazione viene verificata separatamente per ciascun partecipante in base alla propria situazione soggettiva.
La tassazione non si applica se il condomino rientra in una delle ipotesi di esclusione previste dalla normativa, in particolare, la plusvalenza non è imponibile quando l’immobile di riferimento è stato acquisito per successione o quando l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante. In questi casi, anche la quota di ricavato derivante dalla vendita del bene condominiale resta esclusa da imposizione.
La plusvalenza, per le cessioni entro i 10 anni dalla conclusione dei lavori del Super bonus, può invece essere tassata quando il condomino possiede una seconda casa non adibita ad abitazione principale, in questo caso non beneficia delle cause di esclusione previste dalla legge.
L’imposta colpisce esclusivamente la quota di plusvalenza riferibile ai millesimi di proprietà del singolo condomino. Uno dei profili più complessi riguarda la determinazione del costo fiscalmente riconosciuto del bene condominiale.
Poiché l’ex alloggio di portierato normalmente non è stato acquistato separatamente dai condomini, non esiste un prezzo storico autonomamente individuabile. Per questo motivo, l’Agenzia delle Entrate ritiene utilizzabile una perizia giurata redatta da un professionista abilitato, al fine di determinare il valore iniziale del bene da assumere come base di calcolo.
Le spese sostenute per gli interventi agevolati incidono sul calcolo della plusvalenza secondo quanto chiarito dalla circolare 13/E/2024.
Nello specifico, se la vendita avviene entro 5 anni dalla conclusione dei lavori, le spese Superbonus non rilevano nel costo fiscalmente riconosciuto, mentre se la vendita avviene tra il sesto e il decimo anno, rileva il 50% delle spese sostenute (nelle ipotesi previste dalla norma). Si tratta di un elemento che può incidere sensibilmente sull’importo imponibile.
Un esempio pratico
Si immagini un condominio che venda nel 2026 l’ex alloggio del portiere dopo lavori Superbonus conclusi nel 2023. Per i condomini che utilizzano il proprio appartamento come abitazione principale, la loro quota di plusvalenza non sarà imponibile.
Per i restanti condomini che possiedono nello stabile una seconda casa, la loro quota potrà invece essere tassata. Pertanto, la medesima operazione produce quindi effetti fiscali differenti in base alla situazione personale di ciascun partecipante.
Il chiarimento dell’Agenzia impone, dunque, particolare attenzione nella gestione delle vendite di beni comuni condominiali. Gli amministratori dovranno infatti considerare che non esiste una tassazione uniforme per l’intero condominio, che ogni condomino deve valutare autonomamente la propria posizione fiscale e che è opportuno raccomandare verifiche preventive con il proprio consulente fiscale prima della ripartizione del ricavato.
Con la risposta n. 86/2026, l’Agenzia delle Entrate conferma un principio destinato ad avere un impatto concreto sulla pratica condominiale: la vendita di un bene comune dopo il Superbonus non comporta una tassazione automatica e uniforme, ma richiede una valutazione individuale per ciascun condomino.
Un chiarimento che amministratori e proprietari dovranno tenere ben presente nelle future operazioni di dismissione di parti comuni, soprattutto alla luce del crescente numero di edifici che hanno beneficiato degli interventi agevolati.
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