Il decreto “Salva Casa” consente la sanabilità delle difformità non dichiarate per gli immobili ante ’77 mediante SCIA e pagamento di sanzione
Sovente diversi fabbricati collocati nelle aree urbane, si trovano nella condizione di mancata rispondenza del costruito rispetto al progetto autorizzato. Ciò si riscontra in diversi immobili realizzati nella fase storica ricompresa tra la ricostruzione post-bellica degli anni ’50 sino alla prima metà degli anni ‘70. Anno fondamentale è il 1977, allorquando fu emanata la legge n. 10 del 28 gennaio 1977, nota come “legge Bucalossi” che introdusse l’istituto della concessione edilizia onerosa in luogo della la licenza edilizia istituita dalla precedente legge urbanistica n. 1150 del 1939.
La differenza tra i due dispositivi amministrativi risiedeva in alcuni aspetti fondamentali riguardanti soprattutto la disciplina delle varianti al progetto autorizzato. Il regime amministrativo sancito dalla legge urbanistica n. 1150, non contemplava la casistica delle varianti in corso d’opera, sostanzialmente vigeva un ricorrente mancata sorveglianza della conformità delle costruzioni a quanto progettato ed autorizzato e talvolta si rilasciava, senza riserva alcuna, il successivo titolo edilizio dell’abitabilità dell’edificio anche in presenza di difformità evidenti.
Con l’avvento della concessione edilizia di cui alla legge 10/77, vengono disciplinate le varianti introducendo la possibilità di modificare il progetto originario con uno variato nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti e da approvare con un nuovo titolo autorizzativo prima del rilasciato il titolo di abitabilità.
Con il subentrare del decreto legge 69/2024, meglio denominato decreto “Salva casa”, convertito in legge 105/2024, è stata resa possibile la sanabilità delle difformità non dichiarate per gli immobili ante ’77. Ciò ha dato risposta, con un dispositivo adeguato, a tutte quelle difformità edilizie generate dalla sommarietà progettuale con la quale si affrontava negli anni della ricostruzione post-bellica la pressante richiesta abitativa in un Paese uscito dalla devastazione del secondo conflitto mondiale. Viene quindi introdotto con il decreto “Salva Casa” la modifica al vigente T.U.E.- Testo Unico Edilizia – ex dpr 380/2001, subentrato poi alla legge 10/’77 introducendo l’istituto del Permesso di Costruire in luogo della Concessione Edilizia.
Una delle numerose modifiche operate sull’attuale Testo Unico Edilizia, risiede nella possibilità di regolarizzare le difformità al titolo edilizio operate antecedentemente al 1977 in virtù del fatto che in tale epoca non era prevista la disciplina della variante in corso d’opera. Il dispositivo del T.U.E. da applicare per la regolarizzazione delle difformità ante ’77, è l’art. 34-ter- Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo: “1. Gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, ……….possono essere regolarizzati con le modalità di cui ai commi 2 e 3, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore”.
Il comma 2 attiene alla fedele dimostrazione che le difformità siano state eseguite su un immobile autorizzato effettivamente prima del 1977 e che le difformità siano state eseguite in corso di costruzione e prima del rilascio del titolo di abitabilità. Il comma 3 dispone invece il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare l’intervento mediante presentazione di una S.C.I.A – Segnalazione Certificata di Inizio Attività e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5, ovvero con una sanzione prevista in due ipotesi:
a) pari al doppio del contributo di costruzione, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
b) in misura non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
Il tema non è facile di immediata comprensione, dati i complicati meccanismi che regolano le procedure amministrative nel nostro Paese, tuttavia, affidandosi a un buon professionista, si può interpretare al meglio i dispositivi normativi e si possono risolvere tutte quelle criticità che emergono quando si va ad operare delle transazioni su un bene che presenta difformità non sanate e talvolta ignorate per semplice disinformazione da parte del legittimo possessore.
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