Una casa occupata illegalmente è una grana enorme per i proprietari che spesso faticano mesi se non anni per rientrarne in possesso. Ma per il mancato godimento del bene durante l’occupazione dell’immobile si ha diritto a un “rimborso” economico? Ecco cosa ha chiarito la giurisprudenza
Nel panorama condominiale si osserva un repentino aumento delle occupazioni abusive, di una casa occupata e i dati al riguardo non mentono: nel post pandemia gli ordini di rilascio di immobili adibiti ad abitazione hanno registrato un rilevante incremento, ma solo una modesta percentuale è stata effettivamente eseguita.
Questi dati pongono l’accento sull’attuale necessità di esaminare attentamente le politiche abitative, ma anche di garantire una tutela adeguata dei diritti di proprietà: quali sono strumenti legali disponibili per rientrare nel possesso dell’immobile occupato e ci sono margini per ottenere – oltre al rilascio dell’immobile – il risarcimento dei danni derivanti dalla perdita della possibilità di godimento dell’immobile?
Risarcimento per la casa occupata illegalmente: la norma
Come noto, infatti, l’occupazione abusiva di un immobile si verifica in circostanze in cui un individuo occupa o detiene un immobile senza alcun titolo legale valido, ovvero quando il titolo legale precedentemente acquisito è divenuto inefficace o ha perso la sua validità.
La legge mette a disposizione di chi ha una casa occupata diversi rimedi, civili o penali, a disposizione del proprietario (o dell’amministratore pro tempore, qualora trattasi di immobile condominiale) – a seconda che il titolo non sia mai esistito, ovvero che sia divenuto invalido nel tempo. Fermo restando la facoltà di esperire il procedimento cautelare d’urgenza ai sensi dell’articolo 700 del codice di procedura civile, qualora sia necessaria una tutela immediata.
Nel primo caso – previo tentativo di mediazione – colui che rivendica la proprietà dell’immobile (pur non essendone attualmente in possesso) deve promuovere l’azione reale di rivendicazione ex art. 948 del codice penale con il conseguente onere probatorio di provare con ogni mezzo di aver acquisito la titolarità del bene a titolo originario.
In circostanze diverse – e, pertanto, qualora si verifichi un’occupazione senza titolo preceduta da un accordo o contratto pregresso successivamente annullato per mancanza di un requisito contrattuale – il proprietario è tenuto a intraprendere un’azione di reintegrazione nel possesso. Tale azione mira a ripristinare lo stato delle cose precedente all’atto negoziale (basti pensare alla locazione, il comodato o il deposito), permettendo al proprietario di conseguire il recupero del bene occupato in modo illegittimo.
Ma quali implicazioni ha il risarcimento in scenari analoghi? E abbiamo la possibilità di ottenere una tutela che consideri la rilevanza economica di un immobile non fruibile? Questo interrogativo, ancor più cruciale nell’odierno panorama abitativo, ci spinge a esaminare da vicino le opzioni disponibili per garantire una protezione adeguata, soprattutto considerando l’importanza crescente degli immobili nell’attuale contesto socio-economico.
Sul tema, la sentenza n. 33645/2022 della Corte di Cassazione assume rilevanza significativa, delineando i profili risarcitori collegati all’occupazione abusiva di immobili e riconoscendo la possibilità di fruire di una tutela reale “restitutoria”, nonché di quella risarcitoria.
In particolare, oltre alla tutela finalizzata al rilascio dell’immobile, viene riconosciuta anche una tutela risarcitoria ed economica per la violazione del diritto di proprietà, inteso come il diritto di fruire appieno e in modo esclusivo del bene stesso. E qualora il proprietario non sia in grado di determinare con precisione il danno subito, sarà lo stesso giudice a quantificare lo stesso, rimettendosi a criteri equitativi e/o utilizzando il canone locativo di mercato come parametro di riferimento.
In conclusione, considerando le sfide presentate dall’occupazione illegale degli immobili e l’importanza di garantire una tutela efficace dei diritti dei proprietari, potrebbe essere opportuno considerare l’implementazione di riforme legislative mirate a semplificare e ad accelerare i procedimenti di rilascio degli immobili occupati illegalmente, prevedendo, ad esempio, meccanismi alternativi di risoluzione delle controversie.
Parimenti, potrebbe essere utile promuovere maggiori sinergie tra le autorità competenti, i tribunali e gli enti locali al fine di coordinare gli sforzi nella lotta contro l’occupazione illegale degli immobili, garantendo un impegno congiunto e favorendo un approccio integrato che appare l’unica strada percorribile per affrontare efficacemente questa sfida e garantire un ambiente abitativo sicuro e rispettoso dei diritti di tutti i cittadini.
di di Marco De Santis, responsabile amministrativo Condominio Zero Problemi
marco.desantis93@hotmail.it
