La sovraelevazione di un edificio condominiale è un tema delicato che genera spesso contenziosi tra condomini, specie quando i lavori causano danni alle unità immobiliari o alle parti comuni. L’art. 1127 c.c. attribuisce al proprietario dell’ultimo piano il diritto di sopraelevare, ma lo subordina al rispetto di condizioni precise: la stabilità dell’edificio, il decoro architettonico e l’assenza di pregiudizi per i condòmini.
In caso di danni derivanti da sopraelevazione, i condomini possono opporvisi e hanno diritto a richiedere il risarcimento ex art. 2043 c.c. e a ottenere la cessazione delle opere dannose se non conformi ai limiti stabiliti dalla legge.
La novità introdotta dall’ordinanza n. 11251/2025
Con l’ordinanza n. 11251/2025, la Corte di Cassazione ha ribadito che la sopraelevazione essendo considerata una “nuova costruzione” comportando un aumento di volume deve rispettare la normativa al momento della nuova costruzione e non quella in vigore al momento della costruzione del fabbricato. La stessa sentenza sottolinea che la sopravalutazione è vietata se viola le norme antisismiche. Ma ha introdotto anche un principio di straordinaria importanza per i condomini che agiscono in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni da sopraelevazione: la motivazione della sentenza d’appello non può limitarsi a un’adesione generica alla consulenza tecnica d’ufficio (CTU), ma deve essere puntuale e approfondita. Pertanto se nessun risarcimento spetta al condomino che si ritiene danneggiato dalla sopraelevazione se questa non produce danni oggettivi.
Confronto con la normativa e la giurisprudenza precedente
Prima dell’ordinanza n. 11251/2025, la giurisprudenza – come Cass. 16596/2019 e Cass. 17020/2021 – riteneva sufficiente una motivazione sintetica, a condizione che fosse logicamente coerente. Tuttavia, l’ordinanza in esame segna un cambio di passo, esigendo una motivazione più articolata e dettagliata ogni volta che in giudizio sia chiesto un risarcimento per danni da sovraelevazione.
Questo principio si inserisce nel solco della Riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022), che ha ridotto i casi di ricorso in Cassazione per motivazione insufficiente, ma non ha eliminato l’obbligo di motivare adeguatamente le decisioni, pena la nullità.
Le implicazioni pratiche per amministratori e condomini sono le seguenti:
Per gli amministratori di condominio: informare tempestivamente i condomini sui rischi legati a sopraelevazioni che possono compromettere la stabilità o il decoro;
Per i condomini: documentare i danni con relazioni tecniche di parte dettagliate e segnalare subito i pregiudizi all’amministratore.
di Lilly Falcone Responsabile gestione immobiliare
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