Usucapione di un immobile in condominio e debiti condominiali precedenti all’acquisizione, chi è tenuto a pagare i debiti? Cosa accade in caso di vendita ad un terzo?
L’usucapione, essendo un acquisto a titolo originario, comporta effetti peculiari anche in relazione agli oneri condominiali pregressi e alle obbligazioni nei confronti del condominio. Analizziamo i due scenari principali che possono verificarsi: i debiti condominiali pregressi e le responsabilità in caso di vendita dell’immobile.
Usucapione e debiti. Cosa dice la norma
Quando un immobile viene acquisito per usucapione, si crea una situazione giuridica in cui l’usucapente non risponde dei debiti condominiali pregressi accumulati dal precedente proprietario o da altri possessori. Questo perché l’acquisto a titolo originario implica che il nuovo proprietario non subentra nei rapporti obbligatori pregressi, compresi quelli relativi alle morosità condominiali. Non essendoci un collegamento giuridico con il precedente titolare, l’usucapente non può essere chiamato a rispondere per tali debiti.
La Corte di Cassazione ha confermato che l’usucapente non è tenuto al pagamento degli oneri condominiali maturati prima dell’accertamento della proprietà tramite usucapione, poiché il debito è riferibile al soggetto precedentemente obbligato in base al titolo (es. Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 8164/2000).
Dal momento in cui il possesso dell’immobile si traduce in proprietà (ossia dal momento in cui il termine per l’usucapione si è compiuto), l’usucapente diventa titolare a tutti gli effetti dei diritti e dei doveri relativi all’immobile. Pertanto, sarà tenuto a corrispondere solo gli oneri condominiali che maturano da quel momento in poi. Questo vale anche per i contributi straordinari deliberati successivamente, a meno che non siano riferiti a spese decise prima che il possesso diventasse titolo di proprietà.
Successivamente se l’immobile acquisito per usucapione viene venduto a un terzo, il nuovo acquirente subentra nei rapporti condominiali ordinari.
In riferimento agli oneri condominiali pregressi l’art. 63, comma 2, delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce che:“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con il precedente condomino, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”
In caso di vendita, il nuovo acquirente sarà quindi solidalmente responsabile con il venditore (l’usucapente) per le spese ordinarie e straordinarie relative all’anno in corso e a quello precedente alla vendita. Le morosità più remote (anteriori ai due anni) rimangono in capo al venditore, ossia all’usucapente.
Se l’immobile presentava debiti condominiali prima del compimento dell’usucapione, questi non ricadono né sull’usucapente né sul nuovo acquirente, ma rimangono a carico del precedente proprietario (se esistente e individuabile). Ma come ci si può tutelare in caso di vendita?
Per evitare conflitti tra le parti coinvolte (usucapente, acquirente e condominio), è importante seguire alcune precauzioni.
Per l’usucapente (venditore): Regolarizzare la propria posizione condominiale prima della vendita, pagando gli oneri eventualmente maturati durante il possesso esclusivo. Comunicare chiaramente all’acquirente lo stato della situazione condominiale (anche tramite dichiarazione rilasciato dall’amministratore).
Per il nuovo acquirente: Richiedere al venditore e all’amministratore di condominio una dichiarazione ufficiale relativa alla situazione degli oneri condominiali. Questo aiuterà a evitare sorprese.Verificare la trascrizione della sentenza di usucapione e il regolare accertamento della proprietà.
Per il condominio: Aggiornare i registri condominiali per riflettere il nuovo proprietario, evitando di reclamare vecchie morosità nei confronti di soggetti non più obbligati.
Prima di intraprendere qualsiasi azione, il consiglio per i condomini ma anche per gli amministratori di condominio è quello di rivolgersi ad un legale di fiducia per far esaminare la situazione concreta e le sue variabili, alla luce anche delle continue modifiche normative e dell’evoluzione giurisprudenziale in materia che possono cambiare le carte in tavola spesso senza che ce ne accorgiamo.
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di Filippo Simone Zinelli e
Carmine Genovese, avvocati
f.zinelli@lawtaxgovernance.com – c.genovese@lawtaxgovernance.com
