Risulta ormai pacifico, anche in virtù di alcune sentenze della Corte di Cassazione, che le delibere dell’assemblea condominiale che hanno per oggetto la ripartizione delle spese comuni, con cui viene derogato il criterio legale di ripartizione della spesa oggetto di delibera, se adottate senza l’unanimità dei condomini sono nulle. Non basta, infatti, la delibera a maggioranza degli intervenuti in assemblea se non c’è l’unanimità degli aventi diritto.
D’altro canto, i criteri di ripartizione di una qualsiasi spesa condominiale effettuata in modo diverso da quanto è stabilito dalle norme di riferimento, anche se deliberata all’unanimità dell’assemblea, cioè con mille millesimi ha valore solo nei confronti di coloro che l’hanno deliberata.
È soggetta, quindi, alla regola della relatività degli effetti del contratto e limitata alle sole parti che la stipulano e non vincola assolutamente i nuovi proprietari.
Questi ultimi possono essere vincolati esclusivamente attraverso un nuovo contratto o degli altri strumenti negoziali previsti dal nostro ordinamento. Questo è quanto sancisce una recente sentenza della corte di cassazione, la n. 21086 del 04/07/2022.
Il disposto di questa sentenza ci porta ad effettuare una riflessione importante, che è quella di consigliare sempre ai nostri condomini, ormai sempre più clienti e meno condomini, a ripartire le spese comuni adottando il criterio legale, non lasciandosi influenzare dalle situazioni contingenti in cui ci si trova.
Situazioni che possono portare l’assemblea a prendere delibere che prevedano ripartizioni fantasiose, spesso proposte dal condomino “saccente” di turno, che avranno come logica conseguenze interminabili conteziosi giudiziari e notevoli esborsi di denaro.
Per riuscire, però, nell’arduo intento bisogna avere le necessarie competenze non solo giuridiche, un’adeguata esperienza nel condurre l’assemblea, la giusta combinazione tra professionalità e passione nell’amministrazione del condominio e, soprattutto, possedere quelle capacità di leadership per far prevalere i consigli dello specialista, che non tutti possiedono.
Solo così si riuscirà nell’intento di gestire in modo corretto l’assemblea senza il rischio di essere trascinati dagli eventi e vedersi soccombere annuendo e accettando decisioni non corrette.
Per fortuna gli amministratori non sono tutti uguali!
di Claudio Buzzi,
responsabile amministrativo Condominio Zero Problemi
