Un quesito molto concreto ci arriva da un lettore: “Nel parcheggio condominiale del mio stabile è presente da mesi un’auto abbandonata. Apparteneva a un ex proprietario di un appartamento, ora passato di mano. Cosa deve fare l’amministratore?”. Si tratta di un caso molto frequente capace di generare liti e tensioni tra vecchi e nuovi condomini.
Una domanda che pone in rilievo un tema tutt’altro che raro e che merita un approfondimento alla luce della normativa vigente e della giurisprudenza, in particolare con riferimento all’ordinanza n. 46/2025 del Tribunale di Chieti, sezione distaccata di Ortona, che ha recentemente affrontato un caso analogo.
IL CONTESTO GIURIDICO: NATURA DELL’AREA CONDOMINIALE SUL PARCHEGGIO
Innanzitutto, è necessario stabilire se il parcheggio condominiale in cui è collocata l’auto abbandonata costituisca parte comune ex art. 1117 c.c. In tal caso, l’amministratore ha il dovere di tutelarne l’uso corretto da parte di tutti i condomini.
Art. 1130 c.c., comma 1, n. 1 e 4 attribuisce infatti all’amministratore il compito di: “Eseguire le deliberazioni dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio, […] compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”.
Pertanto, il permanere di un bene estraneo e privo di titolarità legittima (in questo caso un veicolo appartenente a un soggetto terzo non più parte del condominio) integra una situazione di uso illecito dello spazio comune, con conseguente potere-dovere dell’amministratore di intervenire.
Nel caso deciso dal Tribunale di Chieti, sezione distaccata di Ortona, con ordinanza n. 46 del 2025, il condominio aveva agito giudizialmente nei confronti della proprietaria di un immobile che aveva lasciato in sosta per mesi un’automobile in evidente stato di abbandono nel parcheggio comune. Un problema non solo di decoro del cortile condominiale ma anche per la normale convivenza. L’auto abbandonata occupa un posto che può essere usato da altri e impedisce la fruizione di uno spazio che è comunque di diritto di tutti i condomini, occuparlo per mesi o anni non è corretto né legittimo in quanto, come diciamo sempre, le parti comuni sono di tutti i codnomini.
Il giudice ha ritenuto legittima l’azione intrapresa dall’amministratore di condominio dichiarando che l’auto abbandonata di proprietà della convenuta, abbandonata all’interno del cortile del condominio, costituisse un “rifiuto speciale” pericoloso, con la conseguente violazione dell’art. 1102 del c.c.
Il caso che noi stiamo esaminando è simile a quello trattato dal Tribunale di Chieti.
Vediamo nel nostro caso specifico qual è l’iter operativo per l’amministratore deve fare concretamente:
- Accertamento dello stato di abbandono: è opportuno documentare con fotografie dell’auto abbandonata, dichiarazioni dei condomini e accertamenti (ad esempio tramite visura Pra) che il mezzo sia effettivamente abbandonato e non utilizzato;
- Diffida stragiudiziale: inviare comunicazione scritta (anche tramite pec o raccomandata) al soggetto intestatario del veicolo o all’ex condomino, intimando la rimozione entro un termine ragionevole (es. 15 giorni);
- Segnalazione alle autorità: se il veicolo è in stato di degrado o sprovvisto di targa/assicurazione, è possibile segnalare la situazione alla polizia municipale, la quale ha competenza in materia di veicoli abbandonati su suolo privato ad uso pubblico o condominiale;
- Rimozione giudiziale: in assenza di collaborazione, l’amministratore può ricorrere al giudice civile, chiedendo provvedimento d’urgenza (ex art. 700 c.p.c.) per ottenere l’autorizzazione alla rimozione;
- Spese a carico del responsabile: le eventuali spese di rimozione e custodia dell’auto abbandonata potranno essere poste a carico dell’ex proprietario inadempiente, anche mediante successivo recupero giudiziale.
Un veicolo abbandonato nel parcheggio condominiale, soprattutto se di proprietà di un soggetto non più titolare di alcun diritto sull’immobile, costituisce un abuso del bene comune. L’amministratore ha non solo la facoltà ma il dovere giuridico di intervenire, anche senza deliberazione assembleare, per tutelare l’interesse collettivo.
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di Battista Praino Amministratore
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