L’affitto degli spazi comuni è un’opportunità: dal lastrico solare ai corsi di yoga, le possibilità sono molte ma ci sono regole serie da seguire
La concessione in locazione dei locali comuni o delle parti comuni del condominio a soggetti terzi rappresenta una pratica sempre più diffusa, soprattutto in un contesto in cui la sostenibilità economica della gestione condominiale è diventata una priorità per amministratori di condominio e proprietari.
Dalla locazione del tetto per impianti di telefonia mobile, all’utilizzo di locali come magazzini o uffici, le possibilità sono molteplici. Oggi molti condomini affittano spazi che non erano utilizzati per attività di ogni tipo: dai corsi di yoga ai laboratori artistici, passando per orti didattici, sale per riunioni e corsi di teatro. Gli ambienti condominiali sono spesso inutilizzati e in alcuni casi sono una risorsa per associazioni che cercano spazi per le loro attività. È il caso di molti ex locali portiere, figura che si trova meno spesso nei palazzi di un tempo.
Tuttavia, si tratta di un’operazione che deve essere gestita con estrema attenzione e professionalità, nel rispetto delle norme di legge e degli orientamenti giurisprudenziali consolidati.
IL PRINCIPIO DEL PARI USO
Per quanto riguarda l’ambito normativo e i limiti da esso riportato soprattutto per il limite del “pari uso”, il punto di riferimento principale è l’art. 1102 del c.c. La norma stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri di farne pari uso. È proprio questo principio a rappresentarne il vero spartiacque tra locazioni legittime e delibere impugnabili dai condomini contrari alla locazione.
La giurisprudenza ha chiarito che la locazione a terzi costituisce un uso indiretto del bene comune, che può essere ammesso solo se non comporta una compressione del diritto degli altri partecipanti. Vediamo nel dettaglio quando una locazione è da considerarsi lecita e quando, invece, non lo è.
Secondo gli orientamenti prevalenti, l’affitto delle parti comuni è legittimo quando il bene non è concretamente utilizzabile da tutti i condomini oppure quando l’uso diretto risulta poco funzionale o non conveniente.
Si tratta, nella sostanza, di valorizzare un bene che altrimenti resterebbe inutilizzato, generando un vantaggio economico per l’intera collettività condominiale.
Facciamo un esempio pratico.
Un caso tipico è rappresentato dalla concessione del lastrico solare ad una società di telecomunicazioni per l’installazione di antenne. In questa ipotesi i bene non è oggetto di uso diretto da parte dei condomini, l’installazione genera un canone periodico e non viene compromesso il diritto degli altri partecipanti. La locazione risulta quindi pienamente legittima.
Diverso è il caso in cui la concessione in uso a terzi determini una vera e propria sottrazione del bene alla collettività.
Al riguardo la giurisprudenza più recente è molto chiara. Infatti, è da ritenersi nulla la delibera che attribuisce a un soggetto un uso esclusivo della parte comune tale da impedire agli altri condomini di poter utilizzare il bene.
Facciamo anche qui un esempio pratico.
Si pensi ad un cortile condominiale concesso in uso esclusivo ad un singolo condomino per parcheggio privato. In questo caso viene meno il principio del pari uso, si realizza una compressione del diritto degli altri condomini e la delibera è nulla e impugnabile in ogni momento.
I QUORUM PER DELIBERARE
Uno degli aspetti più delicati riguarda il quorum necessario per deliberare la locazione. Da premettere che la locazione di parti comuni è in genere un atto di ordinaria amministrazione e pertanto, è sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136 del c.c. cioè, la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
Fanno eccezione i casi in cui la locazione ha una durata superiore ai nove anni, in questi casi bisogna adottare i quorum previsti dall’art. 1108 del c.c., che richiede il consenso unanime di tutti i condomini.
Questo passaggio è spesso sottovalutato ma è fondamentale. Una delibera approvata a maggioranza, ma relativa ad un contratto ultra-novennale è invalida.
Un ulteriore limite è rappresentato dalla destinazione del bene o da quanto è previsto dal regolamento condominiale. L’art. 1117-ter del c.c. disciplina esattamente le modificazioni delle destinazioni d’uso, prevedendo le procedure necessarie e le maggioranze.
Pertanto, non è possibile trasformare un locale comune in un’attività commerciale se ciò comporta una modifica della destinazione originaria. Infine, se il regolamento condominiale contiene dei divieti o limitazioni specifiche non si può non tenerne conto.
GLI SPAZI DEVONO ESSERE A NORMA
Oltre alle attenzioni che abbiamo visto bisogna accertarsi che gli spazi non creino problemi o danni. Un’associazione che vuole affittare gli spazi per fare dei corsi di pittura, ad esempio, può essere un’occasione per avere delle entrate e stimolare attività positive e relazionali ma i contorni devono essere molto chiari. Intanto è necessario far verificare a un tecnico (un geometra ad esempio) che lo spazio sia a norma e poi bisogna assicurarsi che il contratto di locazione preveda tutte le limitazioni del caso. Vanno ad esempio stabiliti eventuali orari di utilizzo in modo da non arrecare fastidio ai condòmini.
I canoni derivanti dalla locazione appartengono a tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
L’affitto delle parti comuni rappresenta senza dubbio un’opportunità per i condomini, ma richiede una gestione consapevole. L’amministratore è chiamato a verificare che la locazione avvenga nel rispetto delle norme e individuare il corretto quorum deliberativo oltre che redigere i contratti che tutelino adeguatamente il condominio.
Ogni decisione deve essere ponderata e consapevole, evitando scorciatoie nelle delibere che potrebbero esporre in condominio in pericolosi contenziosi.
In definitiva, più che una semplice opportunità economica, l’affitto delle parti comuni rappresenta una vera e propria scelta gestionale, che richiede competenza tecnica, equilibrio e tutela dell’interesse del condominio.
LEGGI ANCHE
Oggetti abbandonati negli spazi comuni; le sanzioni previste dalla norma
