La Cassazione sancisce che non si può applicare l’eccesso di potere al condominio. Ecco in quali casi si può impugnare una delibera dell’assemblea
Una decisione destinata a far discutere e, probabilmente anche, a ridurre molte cause in tribunale. Con la sentenza n. 9571 del 14 aprile 2026, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio nuovo rispetto al passato, l’assemblea condominiale non può essere accusata di “eccesso di potere”.
Tradotta in termini semplici, una delibera assembleare non può essere contestata solo perché ritenuta da qualcuno che la pensa diversamente dalla maggioranza ingiusta, esagerata o poco conveniente per l’intero condominio.
Fino ad oggi, molti codòmini impugnavano decisioni assembleari sostenendo che la maggioranza aveva abusato del proprio potere, oppure che la delibera adottata non era nell’interesse comune, o ancora che la spesa era eccessiva o inutile.
Oggi la Cassazione dice basta a tutto ciò. Le motivazioni sopra riportate non sono considerate più sufficienti per annullare una delibera condominiale. Il motivo? Perché il concetto di “eccesso di potere” che nasce dal diritto amministrativo non può essere applicato anche al condominio. Vediamo, alla luce di questa sentenza, quando una delibera può essere davvero contestata.
La sentenza non lascia i condomini senza tutele, ma mette ordine. Una delibera assembleare può essere impugnata dai dissenzienti, dagli assenti o dagli astenuti, solo quando viola la legge o il regolamento di condominio. Facciamo degli esempi per rendere più esplicito il concetto.
Ad esempio, quando la ripartizione delle spese è sbagliata o quando le decisioni prese sono contrarie alle norme specifiche del codice civile. L’articolo di legge di maggiore riferimento è il 1137 codice civile.
Oppure quando riguarda materie sulle quali l’assemblea non può decidere, come interventi sulle proprietà private senza il preventivo consenso del proprietario. Si parla in questi casi di difetto di attribuzioni.
Oppure quando presenta delle irregolarità di natura procedurale come una convocazione di assemblea non corretta o delibere adottate con maggioranze non rispettate. Vediamo adesso invece cosa non si può più contestare.
Non sarà più intraprendere una causa nei confronti del condominio perché è stata deliberata una spesa ritenuta troppo costosa o poco utile. Una spesa discutibile da una parte dei condomini e presa dalla maggioranza contro il volere della minoranza. In altre parole, il giudice non entra nel merito delle scelte. Esaminiamo un esempio concreto che si può verificare in un qualsiasi condominio italiano.
Esempio. Una spesa ritenuta esagerata
L’assemblea decide di rifare la facciata utilizzando dei materiali costosi invece di materiali a basso costo. Alcuni condomini non sono d’accordo a differenza della maggioranza. La delibera non può essere più impugnata perché ritenuta “troppo cara”. La decisione della Cassazione chiude, speriamo, definitivamente un dibattito che durava da anni. Le conseguenze pratiche dovrebbero essere meno cause basate su contestazioni generiche, una maggiore certezza delle decisioni assembleari e regole più care per tutti.
Per chi vive in un condominio questa sentenza manda il messaggio molto chiaro che in assemblea si decide a maggioranza e che le scelte, se adottate in modo legittimo, vanno rispettate. Chi non è d’accordo deve far valere subito in assemblea le sue ragioni oppure dimostrare, davanti al giudice, una vera violazione della legge. Non basta più dire che questa decisione non piace.
La Cassazione mette un punto fermo, l’assemblea non è libera di fare qualsiasi cosa ma le sue decisioni non possono essere contestate solo perché non convincono tutti. Il principio che emerge si può definire innovativo rispetto a sentenze del passato, infatti il vizio di una delibera non può più essere “l’eccesso di potere”, ma deve derivare da altri fattori, come sopra esposto. È una svolta che punta a un obiettivo preciso, meno contenzioso e più chiarezza nei rapporti condominiali.
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