Per un amministratore il tema dei pagamenti ai fornitori di condominio è uno dei più frequenti e spesso anche fonte di problemi e tensioni. Tematica non nuova che anche i lettori ci sottopongono. In questo articolo rispondiamo proprio alla domanda di uno di loro che si è trovato davanti ad una situazione di questo tipo. Vediamo cosa prevede la legge anche in virtù di una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 14829 del 3 giugno 2025.
Partiamo con la definizione a termini di legge di quello che sono le spese condominiali.
Le spese condominiali sono obblighi pro quota, che ogni condomino deve sostenere nei confronti del condominio in base ai millesimi di proprietà (art. 1118 e art. 1123 cod. civ.). In caso di mancato rispetto di questo obbligo di pagamento da parte del condomino lo stesso è sottoposto a sanzioni stabilite dalla legge
La responsabilità contrattuale del fornitore, invece, è nei confronti dell’intero condominio e viene gestita dall’amministratore in rappresentanza legale del condominio stesso (art. 1131 c.c.).
La norma per l’amministratore ed il condomino
Con l’ordinanza n. 14829 del 3 giugno 2025, la Corte di Cassazione ha ribadito in modo netto che il pagamento diretto da parte del singolo condomino al fornitore non estingue il debito condominiale. Il debitore ufficiale resta il condominio, e solo i pagamenti fatti tramite amministratore sono efficaci ai fini dell’adempimento collettivo del debito condominiale.
Se il vostro amministratore in maniera autonoma decide di pagare alcuni fornitori ma non altri, senza il coinvolgimento o consenso dell’assemblea, ciò può configurare una gestione opaca o negligente dello stesso aprendo la strada a possibile diverse procedure e decisioni da parte dei condomini
Tuttavia, pagando direttamente un fornitore, anche su richiesta dello stesso, non si estingue il debito verso il condominio né si riduce la vostra quota di spesa. Il vostro obbligo verso l’ente condominiale resta in capo al condominio in quanto tale, e non può essere bypassato dal pagamento diretto.
I condomini non possono autonomamente decidere di versare denaro ai fornitori in luogo dell’amministratore: l’assemblea condominiale deve deliberare su eventuali criteri alternativi di pagamento
Lo strumento corretto è convocare un’assemblea, richiedere chiarimenti sull’operato dell’amministratore, e, se necessario, agire per richiedere delucidazioni anche tramite supporto legale o denuncia assembleare secondo gli art. 1130 e 1131 c.c.
Vediamo un esempio pratico per aiutare a capire cosa prevede la legge in una situazione di pagamento effettuato direttamente da un condomino verso un fornitore.
Immaginiamo che in un condominio di 20 unità, Mario (nome di fantasia) e altri condomini scoprono che l’amministratore ha saldato alcune fatture tecniche, ma allo stesso tempo ne ha ignorate altre, creando confusione e libertà di gestione.
Se a quel punto Mario decidesse di pagare direttamente un fornitore per risolvere la questione, quell’atto non gli libera dalla quota condominiale relativa a quella spesa: il condominio risulterà quindi ancora debitore formale verso il fornitore.
La sola via corretta per risolvere la situazione è richiedere l’intervento dell’assemblea, con lo scopo di rinnovare eventualmente l’incarico o revocare l’amministratore, proporre un revisore esterno o un controllo sui pagamenti. Pertanto, non è consentito ai condomini pagare direttamente i fornitori al posto dell’amministratore.
La sentenza della Cassazione del 3 giugno 2025 n. 14829 conferma che tali pagamenti non estinguono l’obbligo verso il condominio né modificano la ripartizione delle quote condominiali.
In sintesi, la Legge prevede che in caso di gestione irregolare o selettiva dei fornitori da parte dell’amministratore, la strada corretta da seguire è l’assemblea condominiale, primo ed inevitabile supporto legale anche su eventuali azioni per dolo, negligenza o violazione dei doveri dell’amministratore.
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Di Giovanni Condo, responsabile amministrativo Condominio Zero Pensieri
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