Cambiare amministratore di condominio è un’operazione delicata ma fattibile che non può essere ostacolata dall’amministratore in carica. Rispondiamo alla domanda di un lettore su come fare per evitare qualsiasi tipo di problema.
Come cambiare amministratore di condominio. Cosa dice la legge
“Sono un condomino che abita in un grande condominio di periferia composto da oltre 129 unità immobiliari. L’amministratore di condominio è da numerosi anni uno dei condomini e non riusciamo a sostituirlo a causa di una rete di amicizie che si è fatto nel corso degli anni all’interno del palazzo e a causa della poca partecipazione dei condomini alle assemblee. Gestisce in modo dittatoriale il condominio, insieme a pochi decide cosa fare e cosa non fare e non fa mai assemblee. Cosa possiamo fare per sostituirlo?”
Le maggioranze per la revoca dell’amministratore di condominio sono quelle previste dall’art. 1136 del codice civile: il quorum necessario è quello della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Ovviamente, in seconda convocazione.
Conoscendo per esperienza le dinamiche di condomini similari a quello da lei descritto, se non vi è un fronte compatto di condomini che hanno l’obiettivo di revocare l’amministratore vedo molto ardua la realizzazione della sua volontà. Nei condomini grandi, soprattutto a causa del disinteresse di molti, non si raggiungono quasi mai i quorum deliberativi importanti, si procede solo per l’ordinario e l’amministratore opera in prorogatio.
A vostro vantaggio, da come mi rappresenta, avete almeno due aspetti significativi per poter tentare la revoca dell’amministratore di condominio.
Come prima attività, dovete richiedere all’amministratore in carica un’assemblea straordinaria con un solo punto all’ordine del giorno: nomina amministratore. Operazione fattibile con una richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore millesimale del condominio. Nel vostro caso i condomini non sarebbero due ma dovrebbero essere in numero più alto fino al raggiungimento del quorum di legge. Se l’amministratore non procede alla convocazione nei tempi indicati dovete procedere voi alla convocazione dell’assemblea.
Se non è nominato un nuovo amministratore, bisogna ripetere la procedura fino a che non viene nominato o in alternativa rivolgersi al giudice per la nomina. Dopo un numero di assemblee dove non si trova l’accordo per la nomina dell’amministratore è, infatti, possibile rivolgersi direttamente al giudice perché l’assemblea condominiale è incapace di nominare l’amministratore.
Come seconda attività, non avendo l’amministratore effettuata l’assemblea di rendicontazione annuale della propria attività, infatti, ha l’obbligo di legge di redigere il rendiconto entro 180 giorni dalla fine dell’anno finanziario del condominio (in genere il 31 dicembre di ogni anno) risulta gravemente inadempiente. Tale situazione dà la possibilità a uno o più condomini di rivolgersi al tribunale competente e richiedere la revoca giudiziaria dell’amministratore.
Esistono anche molti altri aspetti che andrebbero approfonditi che potrebbero contribuire notevolmente alla richiesta di un amministratore giudiziario, ma per questioni di spazio non si possono trattare.
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di Battista Praino Amministratore
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