DOMANDA
Nell’ultima assemblea di approvazione del rendiconto vi è stata una forte discussione con l’amministratore che sosteneva di aver anticipato delle forti somme per il condominio e che la prova era rappresentata dal disavanzo di bilancio portato in approvazione. Questo rappresenta una prova dell’anticipazione dell’amministratore o se c’è stata anticipazione le prove debbono essere altre? Considerato anche che per tale motivo l’amministratore è stato successivamente revocato dalla stessa assemblea.
Premesso che in base all’attuale normativa, legge 220/2012, l’amministratore non può effettuare anticipazioni a carattere personale per il pagamento di fornitori o di terzi, ma che tutte le somme di denaro, sia in entrata (derivanti da ratei condominiali o di altra natura), sia quella in uscita (pagamento fornitori o rimborso quote versate in eccedenza ai condomini), debbono transitare necessariamente sul conto corrente condominiale. Dalla stessa norma risulta che non può essere fatta confusione tra il patrimonio del condominio stesso e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini. Per rispondere alla sua domanda ci viene in aiuto una recentissima sentenza della Corte di Cassazione, che recita ”la deliberazione dell’assemblea di condominio, che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore, con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di violazione da parte dell’organo collegiale in relazione a poste passive specificatamente indicate”.
Solo in casi particolarmente eccezionali e dimostrabili, che devono essere tracciabili è ammissibile, ma non consigliabile, un’anticipazione da parte dell’amministratore. Anticipazione che deve seguire la seguente procedura: bonifico dal conto dell’amministratore a quello del condominio indicando nella causale l’esatta motivazione dell’anticipazione e la finalità per la quale viene effettuata. Successivamente l’amministratore con le stesse modalità potrà rientrare in possesso delle somme anticipate. Tutte le altre forme di anticipazioni debbono essere ritenute non valide e difficilmente l’amministratore, che ingenuamente o meno, avrà effettuato l’anticipazione potrà dimostrare che le somme utilizzate per il pagamento dei fornitori provenissero dal suo patrimonio personale e quindi richiederne al condominio la restituzione.
Lo stesso principio vale nel caso di “passaggio delle consegne” tra l’amministratore uscente e il nuovo amministratore. Infatti, in molti casi ci si trova di fronte a richieste dell’amministratore revocato di somme che a suo dire sono state anticipate nel corso degli anni della sua gestione. Somme derivanti dalla differenza tra le spese documentate e le entrate documentate o della maggiore somma giacente sul c/c condominiale.
Anche questa differenza definita in gergo “anticipazione amministratore” non costituisce alcun titolo di credito da parte dell’amministratore revocato. Non basta infatti la firma sul documento di passaggio delle consegne tra il vecchio e il nuovo amministratore a garantire che l’amministratore revocato abbia diritto alla restituzione di tali somme.
Il verbale di passaggio di consegne è una mera elencazione di documenti trasferiti dalla precedente amministrazione alla nuova. Per far sì che il presunto credito da parte dell’amministratore revocato sia certo ed esigibile è necessario dimostrarlo in modo analitico, da parte del richiedente, o che un’apposita delibera assembleare che si esprima in merito. Se ciò non avviene l’eventuale trasferimento delle somme relative alla voce “anticipazioni amministratore” risultanti dal passaggio delle consegne versate dal nuovo amministratore a quello revocato sarà effettuata in modo errato e l’amministratore entrante le versa a suo rischio e pericolo, in quanto potrebbero non essere riconosciute dal condominio.
Bisogna, pertanto, fare molto attenzione al riguardo e soprattutto rivolgersi sempre a professionisti del settore della gestione immobiliare che ben si guarderanno di effettuare anticipazioni e non a soggetti che si prestano occasionalmente o come secondo lavoro all’attività, sempre più complessa di amministratore di condominio.
Le anticipazioni nascondono sempre altri fattori, primo fra tutti la cattiva gestione dell’amministratore!
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di Battista Praino Amministratore
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