I giudici hanno ribadito il principio secondo cui tutte le cifre devono sempre transitare sul conto corrente. In assenza di quest’ultimo e dei giustificativi un condomino può opporsi
È obbligatorio, per l’amministratore, far confluire ogni somma nel conto corrente condominiale e conservare i giustificativi di spesa. Diversamente verrebbe a mancare la trasparenza contabile di cui sarebbe responsabile e le delibere assunte nell’assemblea sarebbero annullabili (tribunale di S. Maria Capua Vetere, sez. IV civ., sent. 15.9.2025, n. 2695)
Il caso
Un condomino ha impugnato la delibera assembleare con cui era stato approvato il rendiconto dell’anno 2015, rilevando gravi irregolarità contabili e assenza di trasparenza nella gestione dell’amministratore.
In particolare, veniva contestata la violazione dell’obbligo, previsto dall’art. 1129, comma 7 c.c., di far transitare tutte le somme sul conto corrente condominiale e l’assenza di idonea documentazione giustificativa a supporto delle spese riportate nel bilancio.
L’amministratore si era difeso invocando prassi consolidate (pagamenti in contanti, spese minute, difficoltà operative), ma la consulenza tecnica d’ufficio aveva evidenziato un’incongruenza dei valori riportati dal registro cassa del condominio con l’estratto del conto corrente dello stesso relativamente all’anno 2015 e che alcune spese di bilancio erano prive dei relativi documenti giustificativi.
Il condomino chiedeva, pertanto, che il tribunale dichiarasse annullabile la delibera di approvazione del bilancio.
Le motivazioni del tribunale
L’art. 1129 c.c. comma 7, secondo cui l’amministratore è tenuto a trasferire tutte le somme ricevute, a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio versate dai condomini, su di un conto corrente postale o bancario intestato al condominio è stato introdotto per ineludibili esigenze di trasparenza e correttezza dell’operato dell’amministratore, onde evitare la confusione tra il patrimonio dell’amministratore e quello dei singoli enti di gestione da lui amministrati.
Esso ha carattere imperativo, giacché l’art. 1138 comma 4 del codice civile ne prevede l’inderogabilità da parte di regolamenti di natura contrattuale e la sua violazione è integrata da ogni condotta dell’amministratore che sottragga somme alla registrazione nel conto corrente, in entrata o in uscita, a prescindere dalla loro destinazione e dall’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea.
L’omessa apertura ed utilizzazione del conto corrente sia la gestione secondo modalità che possono generare possibile confusione tra patrimonio personale dell’amministratore e di altri condomini e il patrimonio del condominio, costituiscono entrambe gravi irregolarità implicanti la possibilità di poter chiedere la revoca giudiziaria (art. 1129, co. 12 n.3 e n. 4).
L’art. 1129 citato non vieta il pagamento delle quote dei condomini in contanti, sebbene sia auspicabile che ogni versamento avvenga attraverso disposizione di bonifico sul conto corrente, ma, nell’ipotesi di versamento con denaro liquido, l’amministratore deve depositarlo sul suddetto conto, registrandolo come pagamento del condomino, stanti le basilari esigenze di trasparenza e correttezza sottese alla norma di cui all’art. 1129 comma 7 c.c..
Per quanto attiene all’altra doglianza accolta, la mancanza di documenti giustificativi a supporto delle voci inserite nel rendiconto, sia per spese effettuate in contanti sia per quelle registrate su estratti conto, confermata dalla CTU, implica la violazione dell’art. 1130 bis cc..
“L’amministratore deve consentire la verifica dei giustificativi non solo durante l’assemblea, ma anche prima e dopo la stessa” (Cass. civ. nn. 11940/2003, 13350/2003, 12650/2008). Senza tale verifica, viene meno il principio di intellegibilità del bilancio. Ogni voce di spesa deve essere giustificata e documentata, in modo da rendere intellegibile il rendiconto.
Pertanto, nel caso in cui l’assemblea approvi un rendiconto senza i predetti documenti, si configura l’ipotesi di annullabilità della delibera, essendo venuto meno il principio della chiarezza e della trasparenza a cui deve uniformarsi la tenuta della contabilità condominiale.
Alla luce di quanto esposto e dell’importanza di due principi centrali – tutte le somme devono confluire nel conto corrente del condominio (art. 1129 c.c.); e tutte le spese devono essere documentate (art. 1130-bis c.c.). Per questo l’impugnazione è stata accolta e, per l’effetto, la delibera condominiale annullata per entrambe le rimostranze.
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luanatagliolini@virgilio.it
