La rottura di un tubo a Milano crea un danno rovinando il quadro di valore di un vicino. Come si definisce la responsabilità del condominio e la copertura dell’assicurazione?
Chi lavora nel settore assicurativo o nella gestione condominiale sa bene che nelle denunce di sinistro si leggono spesso vicende singolari. Tuttavia, trovare il nome di Andy Warhol all’interno di una pratica per danni da perdita d’acqua non è esattamente la normalità. Eppure, il caso, almeno all’inizio, sembrava uno dei più classici: in un palazzo signorile nel centro di Milano la rottura di un tubo provoca l’allagamento di un appartamento.
Un caso tipico nella gestione dei fabbricati condominiali. Il condominio era coperto da una polizza globale fabbricati, con massimali adeguati e con la classica garanzia per danni da spargimento d’acqua derivante da rottura accidentale delle tubazioni.
La pratica viene aperta senza particolari problemi e il perito incaricato si reca sul posto per il sopralluogo. La prima stranezza: il luogo del danno. Entrando nell’appartamento danneggiato emerge subito un dettaglio curioso. Il locale colpito dalla perdita non era il soggiorno o lo studio, ma la lavanderia. Un ambiente certamente rispettabile, ma non esattamente il primo luogo che si associa alla conservazione di un’opera d’arte contemporanea di valore.
La seconda stranezza: il quadro non era appeso. Proseguendo il sopralluogo, il perito scopre un altro dettaglio singolare. Era appoggiato a terra, accanto alla lavatrice. Ora, ognuno è libero di custodire i propri beni come preferisce. Tuttavia, anche chi non ha mai visto dal vivo un’opera di Andy Warhol potrebbe intuire che il pavimento di una lavanderia non rappresenta esattamente l’ambiente ideale per la conservazione di un’opera dal valore rilevante. Nonostante queste anomalie, la pratica prosegue.
Il danno da acqua è reale e, quando si parla di arte contemporanea, la prudenza è sempre necessaria. Per la valutazione viene incaricato un perito specializzato in opere d’arte. Dopo alcuni giorni, arriva la stima di circa 300.000 euro. Il massimale della polizza condominiale è capiente. La garanzia per danni da spargimento d’acqua è attiva.
Tutto sembrerebbe quindi orientato verso il risarcimento. Ma proprio durante l’analisi tecnica della perdita emerge il dettaglio che cambia completamente il destino del sinistro. La causa della perdita era un impianto privato. Il tubo rotto non era una tubazione condominiale.
Si trattava invece di un raccordo privato, installato dalla proprietà dell’appartamento per collegare la propria caldaia con l’adiacente appartamento del figlio. Una soluzione domestica piuttosto creativa. Lo scopo era semplice: condividere i costi del riscaldamento e dell’acqua calda sanitaria tra i due appartamenti. Dal punto di vista pratico poteva sembrare un sistema ingegnoso. Dal punto di vista assicurativo, però, era un problema enorme.
Il punto decisivo: manca la responsabilità del condominio. La polizza copre normalmente i danni causati dalle parti comuni dell’edificio, dagli impianti condominiali, oppure dalla responsabilità civile del condominio verso terzi. In questo caso, però, la perdita proveniva da un impianto privato, realizzato autonomamente dal proprietario. Questo significa che non vi era responsabilità del condominio, il danno non derivava da beni comuni, mancava il requisito assicurativo della terzietà.
Quando viene meno la responsabilità condominiale, la garanzia della polizza non può essere attivata. Un principio coerente anche con il sistema normativo del codice civile. La responsabilità ricade quindi sul proprietario dell’impianto privato e non sul condominio. Il risultato è che non parte nessun risarcimento dalla polizza condominiale
La conseguenza fu immediata, nessuna responsabilità del condominio, nessuna attivazione della polizza, nessun risarcimento per il quadro danneggiato. Il Warhol bagnato rimase quindi fuori dalla copertura assicurativa condominiale.
Un esempio utile per amministratori e proprietari. Situazioni simili, seppur meno eclatanti, accadono più spesso di quanto si pensi. Immaginiamo ad esempio un caso molto più comune: un condomino modifica autonomamente l’impianto idraulico del proprio appartamento collegandolo alla colonna condominiale con un raccordo privato non certificato. Se quel raccordo si rompe e provoca danni ad altri appartamenti, la responsabilità ricade sul proprietario dell’impianto modificato, non sul condominio. Di conseguenza, la polizza condominiale potrebbe non intervenire.
Questa vicenda dimostra quanto, nei sinistri condominiali, l’origine del danno sia decisiva. Una semplice differenza tecnica — tubazione condominiale oppure impianto privato — può cambiare completamente l’esito della pratica assicurativa. E può trasformare un sinistro apparentemente coperto in un danno completamente scoperto.
Pertanto, nel mondo dei sinistri condominiali capitano spesso episodi curiosi. Questo resta uno dei più emblematici perché dimostra che, nel tentativo di risparmiare qualche euro di riscaldamento con un collegamento “artigianale”, si può arrivare a perdere centinaia di migliaia di euro di risarcimento.
E come direbbe qualcuno davanti a un quadro contemporaneo: l’interpretazione dell’arte può essere soggettiva… la responsabilità assicurativa molto meno.
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