Le multiproprietà non hanno solo il regolamento di condominio bensì anche un regolamento di multiproprietà che si accetta automaticamente con l’acquisto. Una forma di condominio particolare che ha diversi profili da analizzare.
La multiproprietà è un fenomeno assai diffuso e noto, con il quale una singola unità immobiliare è acquistata da più proprietari, i quali vedono regolato a turno il proprio diritto di godimento.
I singoli acquirenti pur godendo dell’identico diritto di proprietà tra loro, possono godere del bene esclusivamente nel determinato periodo di tempo acquistato (da qui la definizione di “diritto ad eclissi” ossia una proprietà senza termini di durata ma periodica nel suo esercizio), quindi ai (multi)proprietari compete un diritto pieno ed indiscusso ma il cui esercizio è temporalmente limitato al periodo scelto, di solito a settimane.
Possiamo pensare alla classica casa in montagna che viene goduta nei mesi estivi ed invernali, con quote variabili di valore in base ai picchi di stagionalità, che il venditore applica (una settimana della villa al mare varrà più nei mesi estivi che non in quelli autunnali o invernali).
Si tratta di un assetto particolare in quanto la singola unità, a sua volta, è inserita in un complesso dotato di parti comuni, come un residence o una casa vacanze, e generalmente dotato anche di servizi comuni come piscina, campi da tennis, calcio, palestra ecc.
Il regolamento di comunione
Non trattandosi di proprietà singola, la gestione della singola unità in comproprietà andrà regolamentata mediante apposito regolamento di comunione o di multiproprietà, nel quale si stabiliscono modalità di godimento e gestione, obblighi di inventario e custodia degli arredi, di pulizia finale, divieti di danneggiamento o adibizione a diversa destinazione d’uso, ma anche le modalità di espressione del voto e delle scelte tra i comproprietari.
Accettato il regolamento, l’unità dovrà affrontare delle scelte (si pensi alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’unità o dell’intero stabile), che dovranno essere raccolte e manifestate all’eterno (il condominio dello stabile), generalmente conferendo mandato ad un gestore, spesso individuato nel venditore della multiproprietà, che diventa nei rapporti esterni rappresentante dei multiproprietari.
La complessità degli edifici adibiti a multiproprietà comporta che il singolo titolare di quota, tramite il rappresentante nominato, partecipi della vita e delle spese relative all’unità acquistata ma anche di quelle relative al complesso nel quale è inserita.
Acquistando la quota di multiproprietà si accetta, oltre al citato regolamento di multiproprietà, anche il regolamento di condominio per il complesso edilizio in cui la singola unità è inserita, per la gestione delle parti comuni, dal momento che in presenza di più di otto unità, la nomina di un amministratore diventa obbligatoria.
A chi spettano le spese comuni di una multiproprietà
E così le spese di gestione condominiale delle parti comuni saranno ordinariamente ripartite tra le varie unità in base alle tabelle millesimali del condominio, ma all’interno della singola unità la quota sarà ulteriormente suddivisa in frazioni di millesimi su base periodica, per poter meglio essere adattate alle diverse carature dei periodi. Il singolo multiproprietario pagherà così la quota spettante al suo immobile in base alla durata e stagionalità del periodo prescelto ed al relativo valore.
Trattandosi di particolare modalità di fruizione della proprietà del bene, sarà necessario visionare prima di accettare i due regolamenti (quello di multiproprietà e quello di condominio), con le relative diverse tabelle di ripartizione delle spese, ed avere bene a mente le possibilità di manifestazione del proprio voto in merito alle scelte comuni (per la singola unità) e condominiali, per le quali porre attenzione a una corretta gestione da parte dell’amministratore.
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di Fabrizio Pacileo Avvocato
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