La normativa vigente impone l’obbligo alle società costruttrici così come a quelle di ristrutturazione di immobili di consegnare all’acquirente al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita tutte le certificazioni di tutti gli impianti presenti nell’immobile oggetto della vendita. Quindi un immobile di nuova costruzione o di recente ristrutturazione venduto da una società non può esser alienato senza certificazioni. Mentre per tutti gli altri venditori esiste l’obbligo di consegnare le certificazioni ovvero, laddove mancanti, di informare il compratore se gli impianti non siano certificati, in modo che quest’ultimo ne possa tenere conto nelle proprie considerazioni per la valutazione del prezzo da offrire al venditore.
Per molti proprietari privati, invece, che desiderano vendere il proprio immobile con il fai da te, senza agenzia immobiliare, è molto ostico l’argomento sulle garanzie, che devono prestare in materia di impianti degli immobili. Tra questi ricadono in particolare, l’impianto elettrico e l’impianto termico-idraulico e, anche se meno importanti, l’impianto di condizionamento e quello dell’ascensore, se esistenti.
Non tutti sanno infatti, che un proprietario ha l’obbligo di informare un acquirente sullo stato di manutenzione degli impianti dell’immobile e, soprattutto, se gli impianti sono dotati di certificazioni ufficiali rilasciate dagli installatori secondo la normativa vigente, ovvero se gli impianti sono vetusti e, pertanto, risultano sprovvisti dei relativi certificati.
Purtroppo, esiste la cattiva abitudine tra i proprietari di dare per scontato che, una volta che un acquirente abbia deciso di acquistare l’immobile, provvederà lui a sue spese a mettere in efficienza gli impianti eventualmente non in regola, provvedendo anche a richiedere ed ottenere le relative certificazioni. Se tale impostazione può esser corretta, laddove si tratti di vendere un immobile da ristrutturare con impianti vetusti che necessariamente debbano esser sostituiti da nuovi impianti efficienti, non può essere invece così scontata quando l’appartamento viene proposto in vendita ristrutturato. Perché quando in pubblicità il proprietario evidenzia che l’immobile è ristrutturato o in ottimo stato, come accade quando si vuole sottolineare il fatto che l’immobile non necessita di alcun intervento, nella mente dell’acquirente nasce la convinzione che, poi al momento del rogito, il proprietario consegnerà le certificazioni degli impianti.
Tuttavia, se non si disciplina questo aspetto durante la trattativa, quando si arriva davanti al notaio e l’acquirente richiede la consegna delle certificazioni, se in quel momento si scopre che il proprietario non le ha mai richieste da un punto di vista giuridico questo può comportare un grave inadempimento del proprietario con conseguente diritto dell’acquirente a richiedere, a sua scelta, o una forte riduzione del prezzo ovvero il versamento da parte del proprietario al compratore del doppio dell’importo versato come caparra confirmatoria. Salvo chiedere maggiori danni provocati, perché l’acquirente potrebbe rifiutarsi di completare la compravendita in quanto desiderava acquistare un immobile completamente ristrutturato e la sorpresa di stare per acquistare un immobile sì ristrutturato, ma per il quale non si possa documentare che gli impianti siano stati sostituiti e siano funzionanti a regola d’arte può insinuare che gli impianti non siano effettivamente stati ristrutturati. Può accadere infatti che per far sembrare un appartamento in migliori condizioni un proprietario sostituisca placche e frutti dell’impianto elettrico o ritinteggi macchie che potrebbero nascondere una perdita dall’impianto.
In certi casi la vendita si può interrompere e le parti possono ritrovarsi in un contenzioso. I tribunali italiani sono pieni di cause pendenti tra compratori e venditori che a causa delle promesse di vendita di immobili ristrutturati ma sprovvisti di certificazioni hanno messo l’acquirente di fronte alla realtà di aver davanti un impianto di trenta anni prima.
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di Leonardo Raso Agente Immobiliare
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