Uno degli aspetti da tenere in considerazione in caso di stipula di un contratto di locazione riguarda il possibile assoggettamento a tassazione dei canoni di locazione non riscossi. Ecco nel dettaglio quali sono i casi e i termini che impongono il versamento delle imposte.
Negli ultimi anni, complice anche la crisi economica, i soggetti conduttori di immobili abitativi si sono trovati nella situazione di non riuscire più a pagare il canone di locazione. L’inadempimento del conduttore si riflette negativamente sul proprietario dell’immobile. Questi, infatti, è tenuto a dichiarare anche i canoni di locazione non riscossi ed è chiamato, quindi, a versare le imposte in quanto la legge impone la tassazione dei canoni di locazione immobiliare abitativa, a prescindere dalla loro effettiva percezione. Per questi redditi è prevista la tassazione secondo il “principio di competenza“. Tuttavia la normativa fiscale prevede la possibilità di esentare il locatore dalla dichiarazione dei canoni di locazione non riscossi a partire dal momento della notifica dell’intimazione dello sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento senza dover attendere, come prevedeva il testo prima della modifica, la conclusione della procedura di sfratto per morosità. Il dl. 34/2019 ha introdotto una prima modifica del disposto permettendo al proprietario di non pagare le imposte sui canoni di affitto non percepiti a partire dalla data di notifica di una ingiunzione di pagamento o di intimazione di sfratto per morosità senza dover attendere l’esito della procedura di sfratto. L’emendamento del decreto sostegni (dl. 41/2021) ha stabilito che lo sconto Irpef per le somme non percepite dai proprietari decorre a partire dal 1° gennaio 2020 indipendentemente dal momento in cui è stato stipulato il contratto. Per il proprietario si possono presentare due situazioni: a) se la comunicazione di intimazione di sfratto avviene entro il 30 novembre (termine di presentazione del modello redditi) è possibile evitare la tassazione del canone relativo all’anno di imposta, oggetto della dichiarazione. In questo caso deve essere compilato in modo particolare il quadro relativo ai redditi fondiari. È necessario indicare il codice 4 nella casella 7 (“casi particolari“). In questo modo viene assoggettata a tassazione la rendita catastale rivalutata dell’immobile. Qualora il canone di locazione sia stato percepito solo per una parte dell’anno, deve essere compilato un unico rigo, riportando solo la quota di canone effettivamente percepita, in colonna 6. b) qualora il provvedimento arrivi oltre il 30 novembre, i canoni di locazione non riscossi devono essere soggetti a tassazione. Quindi, il canone di locazione non riscosso rimane comunque soggetto ad Irpef o a cedolare secca. In questo caso, al contribuente sarà riconosciuto un credito d’imposta. Tale credito risulta essere pari alle imposte pagate a causa dell’indicazione in dichiarazione dei canoni. Per determinare la misura del credito è necessario riliquidare le dichiarazioni delle annualità dove tali canoni sono stati tassati, sostituendo al reddito proveniente dal canone, la rendita catastale rivalutata dell’immobile. Tale credito, una volta determinato, deve essere riportato nel quadro CR, al rigo CR8 e può essere utilizzato a riduzione della tassazione dell’anno. I canoni percepiti dal locatore in periodi d’imposta successivi a quello cui i canoni si riferiscono, dovranno essere assoggettati a tassazione separata. Il modo più semplice per evitare di dover anticipare le tasse sui canoni non percepiti è quello di inserire nel contratto di locazione una clausola che consente al proprietario di risolvere il contratto in modo automatico, senza doversi rivolgere al giudice, la presenza nel contratto di una clausola risolutiva espressa risolve anticipatamente il contratto nel caso di morosità dell’inquilino, in questo caso il proprietario può eccepire alla Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto.
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di Francesca Bonanata, commercialista
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