Il compenso non è un premio ma il riconoscimento di un ruolo preciso che tutela il palazzo e i condòmini durante i lavori straordinari
La seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16290 del 17 giugno 2025, interviene su un tema centrale nella prassi condominiale: il compenso aggiuntivo riconosciuto all’amministratore per la gestione di lavori straordinari comporta un ampliamento dei suoi doveri e delle sue responsabilità? La risposta della suprema corte è netta: sì. E le ricadute operative sono tutt’altro che marginali.
IL CASO: COMPENSO PERCENTUALE E GESTIONE DELL’APPALTO
La vicenda trae origine da un contenzioso tra un condominio e il proprio amministratore in relazione alla gestione di un appalto per lavori straordinari. L’assemblea aveva deliberato, oltre al compenso ordinario, una percentuale aggiuntiva sull’importo dei lavori, conferendo a chi amministra l’edificio l’incarico di stipulare e seguire il contratto di appalto.
Nel corso dell’esecuzione delle opere sono emerse contestazioni, pagamenti effettuati senza adeguata verifica, mancata applicazione di penali, carenze nei controlli sull’andamento dei lavori, informativa non tempestiva ai condomini.
Il nodo giuridico affrontato dalla Cassazione è chiaro: il riconoscimento economico extra è una mera voce economica oppure rappresenta l’indice di un incarico più ampio, con conseguenti obblighi rafforzati?
IL PRINCIPIO AFFERMATO DALLA CASSAZIONE
La Corte chiarisce che il compenso aggiuntivo non è un premio generico, ma la controprestazione di attività ulteriori rispetto a quelle ordinarie previste dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c.
In altre parole: quando l’assemblea delibera un riconoscimento specifico per i lavori straordinari, attribuisce a chi amministra l’edificio un mandato ulteriore, che comporta un dovere di vigilanza effettiva e non meramente formale.
L’amministratore, in tale contesto, assume un ruolo più incisivo nella tutela dell’interesse del condominio-committente nei confronti dell’impresa.
COSA CAMBIA SUL PIANO DELLA RESPONSABILITÀ
La pronuncia si colloca nel solco dell’art. 1176, comma 2, c.c., che impone al professionista una diligenza qualificata.
Secondo la Cassazione, l’amministratore che percepisce un compenso extra per lavori straordinari deve esercitare una vigilanza attiva e continuativa sull’esecuzione delle opere, verificare la corrispondenza tra stato di avanzamento lavori e pagamenti, monitorare il rispetto delle condizioni contrattuali e informare tempestivamente l’assemblea in caso di criticità.
Non è sufficiente affidarsi integralmente al direttore dei lavori o all’impresa. Il controllo non può essere solo cartolare o burocratico.
UN ESEMPIO PRATICO: RIFACIMENTO FACCIATA DA 600.000 EURO
Immaginiamo un condominio che deliberi il rifacimento della facciata per 600.000 euro, riconoscendo all’amministratore un riconoscimento economico del 2% sull’importo lavori.
Se il professionista incaricato autorizza pagamenti senza verificare la corrispondenza con i SAL, non segnala ritardi significativi, non attiva le penali contrattuali previste e omette di convocare l’assemblea a fronte di varianti rilevanti potrebbe essere ritenuto responsabile per violazione degli obblighi derivanti dal mandato, proprio perché il compenso aggiuntivo presuppone un’attività di controllo concreta.
Il punto centrale è questo: il riconoscimento percentuale rafforza l’aspettativa di tutela dell’interesse collettivo.
In passato la Cassazione (ad esempio, Cass. n. 22313/2013; n. 3596/2003; n. 1024/2010) aveva affermato che il guadagno dell’amministratore deve essere specificato in modo analitico e che, in mancanza di distinta previsione, si considera onnicomprensivo.
L’ordinanza n. 16290/2025 non contraddice tale orientamento, ma compie un passo ulteriore ribadisce che l’assemblea è sovrana nella determinazione del compenso, collega in modo diretto il guadagno straordinario all’ampliamento delle attività dovute e valorizza il nesso tra remunerazione e responsabilità.
La linea interpretativa appare coerente con la crescente professionalizzazione del ruolo dell’amministratore. Il guadagno extra non è una semplice voce percentuale ma è l’indicatore di una funzione gestionale ampliata.
La pronuncia si inserisce in un’evoluzione culturale della figura dell’amministratore che non è più mero esecutore di decisioni assembleari, ma professionista chiamato a presidiare interessi economici rilevanti, spesso di centinaia di migliaia di euro. Un vero e proprio “manager del cantiere”.
Il messaggio della Cassazione è inequivocabile, più è rilevante l’incarico affidato, più elevato è il livello di diligenza richiesto. E il riconoscimento aggiuntivo ne è la cartina di tornasole. L’ordinanza n. 16290/2025 segna un passaggio importante nel diritto condominiale contemporaneo.
Stabilisce un principio di equilibrio dal quale si può affermare che alla maggiore remunerazione corrisponde una maggiore responsabilità.
Per gli amministratori professionisti è un invito alla strutturazione organizzativa e alla tracciabilità delle attività. Per i condomini è uno strumento di maggiore tutela.
In un contesto in cui i lavori straordinari rappresentano spesso l’impegno economico più rilevante della vita condominiale, la suprema corte riafferma un principio fondamentale: la gestione non è solo rappresentanza formale, ma presidio sostanziale dell’interesse collettivo.
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