La Cassazione ha modificato l’interpretazione che consentiva anche in presenza di una servitù comune di creare un supercondominio.
La Corte di Cassazione, contrariamente a quanto emerge da diverse altre sentenze precedenti, con l’ordinanza n. 27998/2025 ha sentenziato che per configurare un “supercondominio” non è sufficiente che più edifici o unità immobiliari condividano un bene o un servizio, ma è necessario che il bene o servizio risulti in proprietà comune di tutti gli edifici coinvolti. In precedenza, ricordiamo che l’istituto del “supercondominio” veniva applicato anche in presenza di semplice servitù.
In particolare, la Corte sancisce che «la sola fruizione da parte degli immobili di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi» non è sufficiente per delimitare un supercondominio. L’ordinanza ribadisce quindi il presupposto in termini della sola proprietà comune del bene comune, come risulta dell’art. 1117 c.c. e dell’art. 1117-bis c.c.
Vediamo quali sono gli impatti pratici per l’amministratore condominiale
- Prima della qualificazione di un complesso della fattispecie giuridica che stiamo considerando l’amministratore deve verificare, con riferimento al bene, impianto o servizio in oggetto se è indicato in atto costitutivo, regolamento, o mappa catastale come bene comune a più edifici e se risulta la contitolarità della proprietà fra gli edifici coinvolti o degli enti condominiali interessati.
- Qualora non ricorrano i presupposti del supercondominio, si applica il regime ordinario del condominio semplice: ciascuno edificio o condominio autonoma gestisce le proprie parti comuni e spese secondo la propria autonoma assemblea e regolamento. Viceversa, se sussiste proprietà comune, occorre un amministratore comune, un’unica contabilità per le parti comuni tra gli edifici, e l’assemblea unitaria prevista per il supercondominio.
Dal punto di vista operativo, se l’amministratore convoca assemblea o ripartisce oneri come se fosse supercondominio senza aver verificato il presupposto della proprietà comune, espone il condominio al rischio di impugnazione delle delibere da parte dei condomini che ritengono di non essere coinvolti.
Suggerimenti operativi per la professione dell’amministratore
Preparare una check-list preventiva da allegare alla documentazione tecnica/legale del condominio che contenga:
- Verifica dell’atto costitutivo/regolamento: è previsto che il bene/impianto/servizio sia proprietà comune?
- Verifica catastale e planimetrica: il bene risulta in comproprietà fra gli edifici o è attribuito a uno solo?Verifica della ripartizione delle spese e dellcontabilità: è già stata applicata disciplina del supercondominio?
L’ordinanza n. 27998/2025 rappresenta un importante punto di riferimento nel diritto condominiale e immobiliare. Per gli operatori del settore — amministratori, proprietari, condomini — è una pronuncia che offre chiarezza operativa sui limiti e le condizioni dell’istituto del supercondominio, contribuendo a evitare contenziosi e a regolare correttamente la gestione di beni comuni fra edifici.
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Di Giovanni Condo, responsabile amministrativo Condominio Zero Pensieri
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