Lavori, l'assemblea non ha poteri senza ok del proprietario

La Cassazione ha da poco chiarito che l’assemblea non ha poteri su una singola proprietà senza il via libera del proprietario, anche in urgenza.

Chi amministra un condominio, chi vi abita e chi lo tutela professionalmente conosce bene la situazione tipica che si verifica nei nostri palazzi: “serve intervenire subito, non c’è alternativa, dobbiamo passare da quell’appartamento, l’assemblea deve intervenire subito”. È proprio da qui che nasce il conflitto affrontato dalla Cassazione con sentenza n. 16893/2025: la confusione tra ciò che è necessario e ciò che è giuridicamente possibile. La suprema corte ci ricorda, con una motivazione chiara e rassicurante per i proprietari, che la necessità tecnica non può mai trasformarsi in un diritto imposto del giugno scorso, quando incide sulla proprietà esclusiva di un condomino. Il messaggio per il lettore è forte: anche nel condominio, la tutela dei diritti individuali non viene meno di fronte all’urgenza o alla comodità della maggioranza dei componenti di un condominio.

LA SENTENZA

Cosa è successo e cosa dobbiamo imparare dal caso esaminato dalla Corte di Cassazione: l’assemblea ha deliberato l’accesso alle parti comuni (nello specifico la copertura dell’edificio condominiale), attraverso un’unità immobiliare di proprietà esclusiva posta all’ultimo piano dello stabile autorizzando anche opere materiali (la creazione di fori nei muri di confine). Il tutto senza il consenso del proprietario interessato. L’assemblea condominiale agisce basandosi sull’emergenza, trascurando i limiti giuridici del singolo individuo (il proprietario dell’immobile). In altre parole l’assemblea non può prendere decisioni che coinvolgano una specifica proprietà privata senza o contro il parere del proprietario di quel bene, anche se “vi è la necessità”. La delibera sarà pertanto nulla per eccesso di potere poiché l’assemblea può prendere tali decisioni solo sulle parti comuni.

La Cassazione indica implicitamente la strada opposta: l’analisi preventiva dei diritti dei coinvolti, la verifica della titolarità dei beni, la ricerca di soluzioni alternative o consensuali. L’amministratore professionista e formato, che conosce le norme, che ha un minimo di buon senso, non si limita a “far votare” i condomini in assemblea, ma li informa dei loro diritti e dei loro doveri.

Un amministratore adeguato al proprio ruolo si prepara all’assemblea, se non ha le necessarie competenze in quella specifica materia chiede un parere a un legale di fiducia. Un professionista serio adotta tutte le azioni necessarie per gestire l’assemblea in modo consapevole, non la subisce ma governa soprattutto il rischio giuridico che da quelle decisioni ci possono essere per il condominio.

La sentenza n. 16893/2025 oltre che stabilire un importante principio in materia condominiale non è isolata, ma si inserisce in un orientamento consolidato nel tempo, fondato su norme chiare del codice civile, quali l’art. 1117 c.c. – che definisce i beni comuni dell’edificio condominiale, l’art. 1135 c.c. – delimita rigidamente le competenze dell’assemblea condominiale e l’art. 832 c.c. – che definisce il diritto del proprietario di godere in modo pieno ed esclusivo del suo bene nel rispetto delle norme che lo regolamentano.

Il principio affermato dalla Cassazione chiarisce che l’assemblea condominiale è radicalmente incompetente a deliberare su beni di proprietà esclusiva ma può deliberare esclusivamente su beni e su servizi comuni. Quando lo fa la delibera non è annullabile (cioè, impugnabile entro i classici 30 giorni), ma è nulla (cioè, impugnabile in ogni tempo senza incorrere nei limiti prescrizione), perché ha un oggetto giuridicamente impossibile.

DUE PRINCIPI DA TENERE PRESENTI

Questo orientamento è costante da anni e confermato da numerose pronunce precedenti: il tempo rafforza la certezza del diritto. Ma come possiamo orientarci tra le scelte corrette che è possibile adottare e le scelte sbagliate? Per aiutare il lettore, ecco alcuni criteri chiari di valutazione.

Il primo è ottenere il consenso scritto del proprietario ottenendo in tal modo una servitù volontaria regolarmente costituita. Se manca il consenso bisogna trovare un accesso alternativo, anche se più oneroso, oppure accordi contrattuali scritti, chiari e preventivi con il proprietario dell’immobile.

Non effettuare assolutamente una votazione in assembleare “a maggioranza” su beni privati, anche se la giustificazione è basata sull’urgenza, dove si delibera su l’imposizione di passaggi, opere o accessi, affidamento alla “prassi” invece che alla legge.

Con la sentenza n. 16893/2025, la Cassazione ribadisce un principio semplice ma spesso dimenticato: nel condominio non tutto ciò che è utile è anche lecito. È una pronuncia che tutela i singoli, responsabilizza gli amministratori e invita l’assemblea a decidere meglio, non decidere di più. Ma ci fa riflettere anche che è necessaria una gestione condominiale moderna, consapevole e rispettosa dei diritti di tutti.